2016-05-11
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
昨日有發展商公布，為西半山餘下新盤提供高達95%按揭，自去年9月樓市開始回落，有發展商推出高成數按揭至90%，再次突破，十成按揭還遠嗎？
帝滙豪庭 推95%按揭
今次推出的為恒地（00012）帝滙豪庭，付款方法大約是先付樓價5%，發展商可安排財務公司提供95%按揭，唐榮以一個最低價單位計算，採用95%供款，整個供樓歷程是這樣的：
如果供款以月薪5成計算，似乎月入約17.5萬元可以過關，不過，雖然是95%按揭，但買家仍要準備1成樓價，除了首期5%外，發展商要求8個月內分5次償還5%本金。這需要額外的資金應付。
到第4年起，尚欠的樓款約有2,118萬元，第4及第5年利息為4%（P-1%），年期尚餘27年，不過月供升至107,028元，月入理論上要有21.5萬元才達供款佔入息5成，而過關難度不斷提高。
到第6年，尚欠樓款約為2,028萬元，年期25年，利息是6%（P+1%），月供達到130,619元，換言之，同樣要佔5成月薪計算的話，月入需要超過26萬元。
所以，高成數按揭，尤其是發展商全數自行提供的按揭，自然有高要求。
唐榮去年10月曾撰寫文章指出，十成按揭計劃應該是南豐集團首創，該公司網頁亦有提到：「除業務發展外，集團亦非常着重社會責任，包括多項針對環保及社會的提議及計劃，當中最為人熟悉的是集團於1994年推出的十成按揭計劃，幫助較低收入人士更易達成自置物業的夢想，為本港首家發展商提供同類服務。」
發展商未雨綢繆 抑或為推銷？
不過，換另一個角度看，出現高成數按揭，通常是樓市出「狀況」的時候，購買力轉弱、樓價趨跌，像1994年南豐為沙田湖景花園買家準備十成按揭，當時港府推出打擊樓價措施，買家入市興趣大減，樓價回調時；1998年南豐又為將軍澳南豐廣場安排十成按揭促銷，那是金融風暴之後；同樣到了2002年，該公司位於荃灣的翠豐臺，亦有十成按揭，2002年的市況不用多作說明，樓價持續下跌，失業率升、港府要出招救樓市。今時雖然未到十成按揭，9成也差不多了，但市場氣氛似乎沒有當年十成按揭那麼惡劣，是發展商未雨綢繆？還是純粹為促銷貨尾的市場推廣策略？
還記得早前與一發展商談到，高成數按揭的問題，他表示，如果是6、7成銀行貸款，發展商或財務只承造其中一成兩成，對發展商的資金回籠問題不大，但如果9成、甚至十成全數由發展商或相關財務負責，那將會是漫長時間才收回資金。發展商表示：「有得揀，當然是即供和建築期最簡單，不過，市況不就，要吸引買家，自然要多花工夫。」再換一個角度，他朝若出現十成按揭，反映市況相當不理想，發展商寧願賣樓把資產轉給買家，即使賣樓時連一成樓價也收不回！
最新促銷可以視為變招版95%按揭，實質仍可視為90%按揭，因為有5%樓價可以在8個月內收回。唐榮關注的，是下一波，有哪個新盤終於要推全額95%、甚至100%按揭！