2015-10-29
經濟日報
撰文:李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名:專家論市
香港住宅樓市二手成交極之淡靜，經過連續兩周零成交後，過去一星期二手交投量稍作反彈。十大屋苑周六、日共有4宗成交，主因不是樓市轉好，反而是看淡後市的業主增多，願意減價的增加了。
新界上車盤400萬元以下的選擇增加了，以沙田第一城為例，10月份7宗成交中，5宗都是400萬元以下，跟本年高峰期比較，樓價明顯下跌超過10%。
雖然如此，二手樓成交量仍然難以回升，一方面因為二手業主肯減價超過10%的仍然佔極少數；另一方面，買家在一手市場的選擇很多，10月份單在元朗區已經有3個上車盤準備出擊，超過3,000伙供應。
發展商為了促銷，在價錢的調整比二手業主快，由以往有20至30%溢價，轉為平價，展望可見將來，更會出現低水，即樓花平過二手現樓，這也說不定。除了價錢之外，發展商會提供各式各樣的稅務回贈，令買家買得安心、開心。
新盤付款辦法靈活吸客
發展商還有一招撒手鐧，就是靈活多變的付款辦法，當今二手樓買家向銀行借款非常困難，600萬元以上已要付最少4成首期，1,000萬元以上最少要5成首期，還要通過壓力測試，買家往往借得更少。
發展商有見及此，已經開始為買家直接提供按揭，令買家只需15至20%首期便可置業，大大減輕買家在首期的負擔，其中近期最成功的例子，便是重推的凱譽，樓盤於5個月前首次推出，但由於單位樓價全部超過千萬元，故反應冷淡。今次重推，發展商提供8成按揭，便出現了搶購熱潮，在過去兩星期，售出超過100個單位，發展商更可以加價加推。
部分發展商更厲害，例如紅磡上車盤環海•東岸，只需要5%首期便可，另外約10%首期在建築期內每月支付0.35%；入伙時，約85%樓價尾數更由發展商提供按揭。由此可見，二手業主是處於非常被動的角色，如果有迫切性賣樓，惟有減價這一途。隨着愈來愈多業主了解明白真相，二手樓價錢會再進一步回落，反映二手樓價的指數，就會加速回落，反映真實市況。