新盤如何搶二手？

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 將軍澳SAVANNAH上星期以低市價1成推出首批單位，最平單位折實價356萬元。一般相信，新盤的售價水平，會令剛剛低位回升的二手樓價掉頭回落，尤其新界區一眾細價屋苑，造價有機會重回2月份的低位。 SAVANNAH 低市價1成推 價單顯示，SAVANNAH首推的161伙，扣除優惠後，共有36伙折實400萬元以下，大部分是300餘呎的1房單位，售價與新界東例如沙田第一城、沙田中心及大埔中心等細價屋苑的售價及面積極為雷同，唯一的不同是新樓僅能得1房間隔，而二手屋苑大多數可作兩房間隔，但是新樓有露台及大型會所提升吸引力。 前線地產代理指出，除了售價極相近外，最重要是新盤的付款方案十分靈活，直接搶走二手客源。以沙田第一城的兩房單位為例，實用面積約284至327平方呎，3月份一般造價330萬至350萬元之間，4月份漸漸重上370萬至390萬元之間。例如一個中層C室單位，實用327平方呎，5月初以380萬元易手，僅設買家採用9成按揭，首期金額要38萬元，連代理佣金、釐印費、律師費等雜項，手頭最少要有51萬元才可以入市。 付款方案靈活 搶二手客源 相比之下一手單位入市成本相對低，例如SAVANNAH 2A座15樓E室，價單定價448.4萬元，若買家選用發展商代付釐印費的付款方案，扣除即供折扣及會員優惠後，開單價約399萬元，由於免經紀佣金及律師費，若同樣選用9成按揭，買家手頭資金約40萬元便可入市，比沙田第一城的單位少11萬元，還未計及二手單位或者需要重新裝修及添置家居電器，新盤則連全新家電，可節省的成本更多。比較之下，除非準買家必須要兩房間隔，或二手業主願意減價，否則較大機會選擇一手單位。 另外，前線代理又謂，經過3月份的急速消化後，目前大部分細價屋苑均面臨盤源不足的問題，以沙田第一城為例，目前只有約30個單位叫價低於400萬元，而且大部分連租約，當中只有約10個可以開門讓準買家參觀。天水圍嘉湖山莊情況相若，目前僅餘約2至3個鎖匙盤可供買家參觀，可見缺盤情況十分嚴重。 發展商提供多達7種付款辦法，簡單可分為兩類，分別為120天成交及建築期付款，最高折扣6%，借用發展商二按或一按，則扣減1%或2%定價折扣。當中一按為集團首次引入將軍澳項目，最高借樓價8成，惟僅3房或以上單位可以使用。 區內兩房單位 影響料最大 對比同區一、二手價錢，SAVANNAH首批開價低約1成。以同系CAPRI為例，9座8樓E室（404平方呎），望樓景，去年11月成交價518.8萬元，成交呎價12,842元。對比SAVANNAH望樓景的同類戶，3A座8樓E室（392平方呎），折實呎價則為11,536元，折讓約1成。若比較同區二手屋苑君傲灣、天晉等，近期呎價約1.1萬至1.46萬元，SAVANNAH開價更低最多達2成。 區內代理指出，SAVANNAH低價推盤對區內兩房單位影響最大，例如將軍澳中心及將軍澳廣場等，目前兩房叫價介乎500萬至520萬元，客源與SAVANNAH十分接近，估計二手小業主議價空間會擴大。