最熊估算 幾多單位輸錢

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 市場上明賺暗蝕的個案愈來愈多，像早前一宗是九龍帝峯•皇殿6座中層F室交投，單位實用面積561平方呎，兩房間隔。 明賺暗蝕個案 逐漸湧現 去年9月開價1,200萬元，直至上月初才調整叫價至1,100萬元即獲洽購，最終累減155萬元，以市價1,045萬元將單位易手，折合實用呎價18,627元。原業主於2011年以1,030萬元購入物業，持貨5年，現轉手帳面僅獲利15萬元離場。不過，計算各項印花稅、佣金等買樓花費，明顯仍要蝕讓。 新盤方面，翻查近日資料，不少遠至2010年入市的單位，至今轉售仍要蝕讓，這些都關係着早年新盤受到哄搶，尤其是內地人追入，新盤開價多數遠高於二手市場，出現頗大溢價，舉例某單位是2010年買入，當時較同區市價高兩、三成，表示業主已預付未來3、4年的樓價升幅。 所以，過去數年樓價持續上漲，即使追上溢價水平，當這半年樓價開始調整，現較高位僅下調11.7%，整體樓價大約跌至2014年第四季水平，但已跌穿不少一手的當年入市價，賣樓的，不得不明賺暗蝕或真蝕讓。 就以上述單位成交年份起計，2011年至2015年，共有68,577宗一手住宅成交，如果全數錄得不同程度的貶值，涉及帳面輸錢的單位可不是少數目，就算部分沒有溢價買入，僅佔5成計，涉及的單位數目亦達34,289個。 二手方面又如何，差餉物業估價署最新的今年3月數據，如前文所述，整體樓價指數270.2點，大約跌至2014年9至10月左右水平，如果依照數據，從2014年10月至今年3月買入二手住宅單位的買家，由於價格下調，單位市值均錄得不同程度的下跌，那涉及多少單位？ 帳面虧損單位 料涉12萬伙 附表顯示，前年10月至今年3月，二手住宅成合計有56,483宗交易，假設有5成單位出現不同程度帳面虧損，涉及單位約有28,242宗。 若把上文一二手成交合計，有5成單位輸錢，將有62,530伙錄得帳面虧損、若全數單位計，則有多達125,060伙，單位市值出現低於買入價的情況。 過去數年，樓市吹起了一個巨型泡沫，今時泡沫未有激烈爆破，僅稍稍放氣，最熊的估計已波及超過12萬單位，相信亦開始產生負財富效應，接下來樓價若持續下調，因早年樓市成交量較多，尤其是二手市場，波及的單位勢必增加。