2014-03-14
經濟日報
撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡
受到辣招和按揭等種種問題，近年換樓客入市態度顯得審慎，致令中價樓交投量持續萎縮。
即使有需要換屋的家庭，個別寧將自住單位出租，然後一家人租住一個較原居大的單位，作為短暫性改善居住環境。
一個四口之家原本持有馬鞍山一個兩房單位，隨着小孩子長大，該家庭一直想換購3房戶，好讓囝囝囡囡各自擁有一個房，有自己私人空間。惟比較過自己家庭收入和經濟開支，該家庭放棄換購3房戶，轉為租住3房單位。
新購單位 難享超低息H按
話說，該家庭原本居住的兩房戶的樓按未供完，因當時的H按（即銀行同業拆息），每月供款少於5,000元，供樓開支甚輕鬆；若賣出兩房單位後，新購入單位再難以享有超低息按揭。
而最重要一點，購入新單位時要先繳付雙重印花稅，無疑增加買樓開支。假設新購入單位為樓價600萬元，要繳付雙重印花稅達36萬元，作為一個普羅大眾的家庭，實非小數目。新稅制下，換樓客在購入第二個單位的6個月內售出首個物業，業主可於首個物業的交易完成後，申請退還部分的印花稅。
再者，持有兩房戶的市值租金逾1.1萬元，所收取租金足夠供樓，還有6,000元進帳。租出兩房戶，該家庭承租一個3房戶，預算3房戶租金介乎1.3萬至1.5萬元。
租樓改善環境 合經濟原則
若租入一個月租1.5萬元單位，扣除6,000元進帳，實際上住屋開支約9,000元，較之前兩房戶供樓支出5,000元，只是多出4,000元。在一個經濟原則下，暫時改善居住環境，由兩房戶升級3房戶。
其實，上述情況屢見不鮮。不少家庭因持有單位唔夠住，又或是因工作地點有變想轉區，而買樓又要有充裕銀根，短暫而言這批家庭會將自己原有單位放租，再租住另一個單位。
然而，每一個家庭均有自己的算盤，部分人士會認為租樓等同替人供樓，所以能力許可下，都會揀買樓，而非租樓。與此同時，面對租金高企下，租客亦要捱貴租，甚至因加租而要搵屋搬。