2014-03-13
明報
【明報專訊】辣招在立法會通過後，樓市頻錄減價成交，中原樓價指數更創一年多新低，不少評論認為反映辣招和政府增加土地供應，終產生壓抑樓價的作用。不過，香港中文大學地理與資源管理學系城市研究課程副教授兼未來城市研究所副所長姚松炎認為，香港樓價開始下跌，主要是配合樓市周期見頂，以及市場對負利率的預期出現改變有關，辣招和土地供應增加並不是主因。
姚松炎指觀察樓市數據得出，自1984年香港實行聯繫匯率後，樓價的年度變化出現明顯周期現象，周期大若為3至4年，他去年已預測2014年頭會出現樓價下跌趨勢，亦與此周期有關，「2003至2013 年這10年間的樓價變化周期，周期頻率尤其清晰而有規律。之前帶領學生進行頻譜分析研究，已確認有關周期現象 ，關於其成因，大致有兩種學說。」
姚說，傳統理論認為，銀行放貸長期過度集中在房產相關業務，導致風險過高，必然須要加息以管理，但因為聯匯的原因，這一種說法並不適用於香港；另一種學說認為， 是與美國選舉所引致的銀根寬鬆度有關，因此亦解釋了為什麼出現4年一轉的周期現象 ，但仍有待進一步驗證確認 。
美啟動退市 改變負利率預期
他又指出，辣招主要對樓市交投構成影響，但對樓價的影響難以察覺，「政策對投資的影響，多是立竿見影，所以辣招一出，樓市交投即時萎縮，樓價遲遲未見反應，要待去年中美國放風啟動退市，影響了大家對負利率的預期，樓價便『巧合』地相應下跌，反映市民對負利率的預期，才是影響近年樓價的最重要原因」。他補充說，「大家可以看看澳門，當地和香港一樣長期面對負利率，也有各式辣招，但相對人口的樓宇新供應卻遠超香港，樓價近年也急升，便反映負利率的預期效應，更具主導作用。」
姚松炎大讚美國財金管員的預期管理做得出色，「每次議息會議後減少買債100億美元，令政策具透明度和對利息的影響變得較可預測，如此也令香港樓市可以漸進式降溫，直至QE在2015年完結時，對負利率的預期變化才完成，此前的樓價相信會穩步調整」。
美長債息升 推高租金回報要求
他進一步解釋，任何投資都講求回報，若以美國長債息率作為無風險收益的指標，則投資樓市和股市，要求的回報，便會要求在相關利率加上風險溢價，當大家知道美國啟動退市會令長債息率上升，便會要求買入物業的租金回報上升，這便會對樓價構成壓力，「當然，如果因為外來需求增加，又或通脹關係令到租金大升，也不用樓價跌才提升租金回報率，所以也難說預期利率上升，一定會令樓價大跌」。
姚松炎認為，樓價正從周期頂回落，負利率預期改變也令樓價增添壓力，從投資角度，現階段不適冒進買樓，反而可伺機調低持有物業的比重，可待下跌周期完結後，才再考慮買樓投資。
明報記者 陸振球