土地不足 源於歷史原因

撰文:林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管 欄名:專家論市 盡管很多人指香港樓價高企和土地供應不足，但筆者認為香港只是市區可供應的可發展土地不足。本港有千多平方公里，但只有不足3成的面積可供發展，這源於歷史原因及土地政策。 筆者也看見近年政府為加快土地供應，例如開發新界東北發展區，並同時放寬部分住宅的地積比率，以增加住宅單位供應。 新界東北新發展區的範圍包括粉嶺北、坪輋、打鼓嶺及古洞北，撇除鄉村帶，綠化帶及河道等，實際可供發展用地不多，其中一半由私人擁有，政府可做的就是發展新市鎮（像屯門及將軍澳），用錢購買私人土地及興建公共配套以加快發展。但政府要小心處理收地問題，怎樣平衡各方利益，另外要顧及發展地區經濟及其他配套問題。 根據最新資料，政府在元朗區開拓洪水橋、元朗南及錦田南3大發展區，當中洪水橋進度較快，已踏入第3輪諮詢，除了發展成6萬多伙的新市鎮外，也有望打造成新界西北的區域經濟及文娛樞紐。洪水橋發展區早由上屆政府提出並列入十大基建之一，數年前已展開首階段諮詢，計劃將天水圍與屯門之間合共700多公頃用地，打造成6萬伙的新發展區，以及逾2,000多萬平方呎商業樓面面積。 新界東北大嶼山發展 可看好 以棕地為主的元朗南，據政府初步方案，216公頃用地將劃為3個住宅區，共提供約2.6萬伙，可容納逾8萬人，首批居民最快將於2025年入伙。 根據政府現時時間表，洪水橋在完成規劃後，將於2020年開始土地工程，最先會興建天水圍站鄰的公屋洪福邨，涉及2,000伙，預計將於2024年入伙。至於規模相對較細的錦田南發展，則將興建3萬多伙公私營住宅，打造成一個鄉郊小區，當中不涉及收地的西鐵八鄉車廠及錦田上路站項目，預計最快2018年左右推出，涉及近9,000伙。 此外，政府亦正在發展安達臣石礦場，預算可於2019年後開始提供土地供應，共涉及近萬個住宅單位。長遠而言，筆者看好新界東北新發展區及大嶼山的發展，東涌不但擁有地利優勢和相對完善的配套，再配合屯門等新界西部的市鎮，可大大增加互補性及增加香港在珠三角的重要性，對本港未來的發展是十分重要的。 筆者明白有些因素是政府不能控制的，如私人及發展商擁有的土地，政府只能透過不同誘因，如增加地積比率，放寬高度限制等以鼓勵發展商加快發展。至於長期而言，筆者同意可透過適量填海及開發岩洞等以增加土地供應。但怎樣平衡經濟發展，環境保護及各方利益將會是未來一屆，甚至未來二、三屆特區政府需要嚴肅處理的問題。