2015-10-27
經濟日報
近期不少大行看淡樓市前景，美聯物業發表報告預測，隨着新盤未來供應增，樓價亦受壓，本季新盤將重現負溢價，出現一手樓價低於二手的情況，差距達5%，創2003年後12年新高。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，踏入第四季，多項利好因素淡化，取而代之的是負面因素浮現，如加息周期逼近、潛在私樓住宅供應在未來3至4年可達約8.3萬伙，加上零售業放緩，對本港經濟及失業率均造成壓力，令一向承託一手定價的二手樓價，將會由高位回軟，而隨着新盤供應增加，相信發展商為了去貨，在定價上會有一定折讓，甚至比二手樓價更低。
新盤二手樓價 差距續收窄
該行指出，自2012年第四季政府推出雙辣招（買家印花稅及加強版額外印花稅）後，二手市場出現價升量跌，反觀新盤量不斷增加，令一手樓價與二手樓價大幅收窄。由2012年第四季至今年第三季共3年間，新盤溢價錄得平均每季約5.7%（即一手樓價較二手貴約5.7%）；較之前3年（2009年第四季至2012年第三季）新盤溢價錄得平均每季約20.5%（即一手樓價較二手貴約20.5%），明顯收窄。
布少明估計，發展商在第四季為保持銷情，將會繼續以貼市價、甚至低於二手價推盤，將令新盤及二手價進一步收窄，而新盤供應較多的地區，如元朗、屯門等，一手低於二手價情況更加明顯，令負溢價重現。
未來兩月 潛在供應逾7000伙
美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，本季新盤有機會出現負溢價達3%至5%。他以2014的溢價走勢為例，去年第二季及第四季新盤供應集中於新界，為了刺激銷情，發展商以吸引價推盤，所以在該兩季曾出現負溢價。
參考地政總署待批預售樓花資料，以及發展商公布的部署，今年餘下兩個月尚有多個新盤潛在供應，估計涉逾7,000個單位，當中新界西北料將相當熱鬧。其中已獲預售的嘉里（00683）屯門掃管笏滿名山，以及會德豐地產將軍澳CAPRI明言將於下月推出，分別提供1,100伙及428伙單位。
此外，元朗的世宙（1,129伙）及朗屏8號（912伙）亦有很大機會於今年底前碰頭，計及下月將以現樓推出的屯門琨崙（91伙），以及待批預售多時的峻巒1A至1C期（1,027伙），買家選擇甚多，勢將為新界西北區內新盤定價添壓。
劉嘉輝補充，而未來新界區項目不少屬過千伙大盤，發展商在求量的大原則下，相信定價較同區二手有折讓。但他強調，一手負溢價的走勢始終要視乎二手樓價下跌幅度，但他相信現階段無迹象顯示二手樓價會大跌。
布少明估計，第四季二手樓價約有5%回落，但是短期回軟還是「轉角」則仍需觀察，他認為，若非息口大幅及急幅向上，或失業率急速上升，樓市未見有大跌現象，而至於是否入市時機，他指，現時租金仍然是高水平，入市自住相對「划算」，但投資入市要多加考慮。
撰文:戴雪穎、梁永祥