2016-05-06
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
昨日經濟日報報道，由於樓價回落，不少發展商出售新盤的利潤率，由樓價高位的4至6成，收窄至3成左右的水平。
樓市逆轉 蝕讓風險上升
近半年地產新聞時有出現的是，二手市場不少成交出現蝕讓，主因是高溢價買入，以遠高於二手市價買入單位，其實預付了未來的樓價升幅，當樓價掉頭下滑，已付的高溢價被蒸發，賣出時出現蝕讓的情況，其中以數年前的新盤情況較多，當時本地資金搶、外地資金又搶，發展商開價往往大大高出二手市價，一旦樓市逆轉，蝕讓風險將上升。
個別投資者、買家有這種情況，那發展商高價投地，預期未來樓價有可觀升幅、預期樓花較今時可售出更高的價錢，在出價投地時同樣預付溢價，那情況又如何？
唐榮選取了一個樓盤，計算盈利情況，為方便計算，選的當然是涉及較少單位新盤：
2011年，有發展商約以4.1億元買入九龍區一個地盤，地盤面積6,268平方呎，當時市場估計可建樓面56,411平方呎，呎價約7,200元，投資額約為6至7億元。
到了2014及2015年，地盤已略具規模，先後以住宅樓花形式推出市場發售，整個項目只建95伙，全部實用面積400多平方呎的單位，統計住宅部分，總計實用面積為39,353平方呎。另外還有地下至3樓商業樓面及地庫兩層停車場，具體涉及的面積未有資料。
若以一般市場估算的4,000一呎建築費支出計算，逾5.6萬平方呎可建總樓面，建築費等支出為2.26億元左右。
翻查經濟地產頻道的一手成交紀錄（http://ps.hket.com/web/transaction）會發現，整個項目至今售出約82伙，尚餘13伙，目前為止套現5.7027億元，餘下的13伙，其中4伙從未安排推售、9伙則屬餘貨。上文提到，這個項目成本，建築費加上地價，總成本大約是6.36億元，現時賣掉5.7億元的單位，帳面仍有6,600萬元虧損。
餘下的13伙，若往後順利以平均每個單位700萬元成交價售出，再收回9,100萬元，已可取回2,500萬元純利。當然，餘下的商業樓面和25個車位，才是帶來利潤的主力。
價格回調 「真」虧損物業續現？
值得留意的是，如果項目並非在過去兩年高位時出貨，已售出單位的平均呎價達到16,795元，若延至現時樓價下跌約12%時推售，出售呎價跌至14,780元，全數住宅樓面39,353呎，套現跌至5.8億元，與投資成本比較，仍錄5,600萬元虧損。如果樓價跌兩成，只能以平均價13,436元出售，住宅售罄套現5.3億元，未計商業及車位樓面，帳面約有1億元差距，虧損風險將大大提高。
以上例子，是2011年買入的項目，有更多更高地價的地皮於其後售出，面對樓市回調，會否出現「真」虧損的物業發展？還是發展商有財力可守，終可待至樓價反彈？那就要看樓價後續變化。