2016-05-06
經濟日報
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點
剛過去的五一小黃金周，雖然內地訪港旅客人數較去年有所回升，並創過去4年的新高。但不少商戶坦言，現時內地旅客的消費意慾以至購買力已大不如前，整體零售市道仍然不樂觀。
即使內地旅客增加，舖位市道仍然處於冰河期，不少零售核心地區，如銅鑼灣、尖沙咀以至旺角仍然是吉舖一個接一個，舖位空置率仍然高得驚人。
過去5年 舖市大上大落
過去5年整體舖位市道經歷如過山車般的「大上大落」，因應開放內地省市旅客自由行下，早兩、三年前舖市持續上升，較受內地人歡迎的藥房、金行如雨後春笋般，愈開愈多「成行成市」，但隨着去年港府將深圳居民來港的「一簽多行」改為「一周一行」後，加上限奶令的實施，整體零售市道亦步入寒冬，零售業銷貨價值按年大幅回落，亦直接打擊舖位售價及租金。
舖位市況直插谷底，連帶過去人流暢旺，主打本港年輕人市場的潮流商場旺角中心，亦因吉舖增加而大幅減租逾5成，商戶組合亦出現轉型。現時滿街吉舖以至商場空間急升，舖市淡靜難免亦產生寒蟬效應。
筆者心想，目前舖位市場最大問題在於「有價無市」，無論是租務成交以至舖位買賣均大幅減少，不少業主均面對「想租租唔出」，甚或是「想賣亦無人承接」的問題。
翻查土地註冊處的紀錄，在2010、2011年的旺市，當時舖位市場相當火熱，加上部分商場拆細出售，當時平均每月約有400至500宗的舖位成交，相對於自今年初以來，每月成交量已跌至只有雙位數字，每月成交量只介乎54至75宗成交而已，跌幅接近9成。
再者即使上月整體樓市氣氛顯著反彈，按土地註冊處紀錄，上月一、二手住宅的成交量，已較今年3月份大幅反彈82%，奈何舖位市場仍然「彈唔起」，上月市場亦只錄得75宗舖位成交，較對上一個月只是輕微增加不足百分之九。
用家需求 住宅未受影響
舖市交投持續淡靜，情況確實令人憂慮，假設舖位市場的冰河期產生寒蟬效應，因為所有投資者在購買資產作投資時，一般都會考慮資產流動性（Liquidity），舖市持續淡靜，直接影響投資舖位的變現能力，最終亦會令投資者變得卻步。
值得慶幸的是，近月住宅市場交投已大幅反彈，成交量增加反映住宅市場仍有一定的承接力，只要樓價累積一定的跌幅，便吸引部分買家趁低吸納，始終住宅樓市有一定的用家需求。