推測負資產

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 說起97年樓市大跌，很自然聯想起10萬宗負資產的慘痛經歷。上周金管局公布，今年首季負資產達1,432宗，按季增14倍，情況觸動市民神經，破萬宗負資產時代會重臨嗎？ 不少經歷過97年的業主聞負資產色變，所謂負資產指單位最新的樓價估值，較虧欠銀行的按揭貸款還要低，意味即使業主以市價賣樓，不但首期全部虧蝕，在賣樓後還要欠銀行債務。 今年首季 負資產個案增14倍 負資產往往出現在樓價短時間內急跌的情況下，過去在97年大跌市時，負資產曾經大增，至2003年第二季更達至10萬宗的高峰，而金融海嘯時亦曾在2009年初攀升至逾萬宗水平。 至於金管局上周公布數據顯示，負資產住宅按揭貸款宗數由去年第四季的95宗，飈升至今年第一季的1,432宗，按季增幅達14倍，屬於2011年第四季錄得1,465宗後新高。金管局解釋，負資產增加，因為樓價第一季持續回落，大部分個案屬是高成數按揭，包括按揭保險和銀行員工貸款。 差估署最新3月份私樓樓價指數報270.2點，較去年高峰累跌11.7%，在去年高峰期入市、承造9成按揭的業主很可能已經跌入負資產的網內，而天水圍、屯門或沙田一帶的細價樓屋苑，近期樓價跌幅較大，部分屋苑跌幅接近兩成，相信有較多負資產個案出現。 負資產情況會不會繼續惡化？會不會重現10萬宗負資產？由於負資產與樓價有直接關係，可以先從樓價升、跌或者橫行3個情境去推測。 若果未來一季樓價反彈： 單位估值上升，加上業主還款，負資產數目自然減少，以樓價水平上升5%計算，也即是重回去年底水平，預計負資產亦會回到當時少於100宗水平。 若果樓價跌定、橫行： 由於業主持續還款，減少按揭貸款額，即使樓價不變，負資產亦逐漸減少。以平均還款年期約25年計算，一年清還約4%貸款，樓價橫行一季，貸款額清還約1%，估計至少1至2成負資產鬆綁，而樓價橫行超過一年，負資產亦有機會回到少於100宗水平。 若然樓價持續下跌，跌幅1成： 負資產個案將不斷增加，而宗數上升的速度則取決於樓價下跌速度。假若未來3季樓價再跌1成，相當於樓價指數跌至243.2點水平，推算出在2014年10月時（樓價指數270.5點）起，以9成按揭入市的買家有機會成負資產。 欠二按資料 官方或低估現況 參考按揭證券公司的數據顯示，由2014年10月至今，批出的按揭保險總數剛好1萬宗，由於並非所有申請按保的個案均屬9成按揭，部分屬於8成甚至7成按揭的個案，粗略以一半個案計算，將涉及約5,000宗成為負資產的高風險個案。 不過，由於銀行沒有客戶二按貸款資料，金管局統計負資產數據，僅涉及銀行提供已知一按貸款，不包括涉及二按，而近年「財仔」二按，以至發展商的新盤一按相當流行，有機會導致官方低估市場上真實負資產情況。