2016-05-05
經濟日報
麵包（樓）跌價，麵粉（地）價難免亦受影響。新盤樓價下調，發展商利潤率收窄，為保持利潤不至於過低，發展商投地出價審慎，出現樓價回落1成，地價大跌2至3成的現象。
建築成本續升 投地趨審慎
新樓定價基本上由三部分組成，也即是地價、建築成本（包括建築費、利息開支及推廣費等）以及發展商利潤。
由於地產行業資金回籠周期較長，由投地至賣樓動輒3至4年時間，業內一般假定發展利潤為兩成，表面看似頗多，但攤分為3至4年，每年是5%至6%。從近期新盤定價，發展商利潤已經壓縮至近20%「合理」水平。
當樓價持續回落，發展商要維持原有利潤水平，須從成本控制。由於近年公私營工程繁多，建築業人手緊張，建築成本持續上升，如利比測量師行報告顯示，去年本港私營工程建築成本按年升4.2%，預計今年升幅放緩，但未見回落迹象。
樓價倘跌兩成 地價料挫3成
若果建築成本難有下調空間，發展商最直接是從地價着手，在投地時出價較過往更為審慎。以業內常用的剩餘法估值為例，當樓價回落時，若果發展利潤、建築成本不變，評估出來地價跌幅將較樓價為大。
例如，某地盤預計推售呎價1.2萬元，扣除約兩成發展商利潤（2,000元）、4,000元建築成本，得出地價約6,000元；若樓價回落兩成至1萬元，扣除兩成發展商利潤（1,667元）、建築成本（4,000元），地價將回落至只有4,333元，較原本地價跌近3成。
近期地價的確出現回落趨勢，如今年2月時，大埔山塘路地皮，每平方呎地價僅1,848元，創同區14年新低。
將軍澳日出康城10期每平方呎補地價僅2,044元，較去年底時低兩成，隨着近期樓價下跌，地價亦會繼續回落。
撰文:
余敏欽
報道系列: 新盤出路系列