2016-05-05
經濟日報
樓市回調，新盤貼市價推，個別發展商為求去貨，不惜減價求售，本報統計過去8個月推出16個新盤，估計普遍利潤率有2至5成，惟個別減價新盤，利潤已收窄至僅1成多。
差餉物業估價署數據顯示，樓價去年9月開始下跌，累跌11%，同時潛在供應新高，大量新盤推出市場搶客，部分更減價賣樓，發展商利潤明顯收窄，如何文田皓畋及ONE HOMANTIN，其利潤率已收窄至1成多。
本報統計去年9月起推售的16個新盤，計算地價（包括政府用地及補地價項目），參考工料測量師行利比（RLB）製作的建築價格指南（以超過20層但不多於40層、面積646至753平方呎的優質單位作參考，現時每平方呎建築成本約3,400元），加上10%發水比例和8成實用率以及10%利息及推廣成本計算，以估算項目每平方呎實用面積建築成本，再與平均成交呎價比較，以計算利潤率。
普遍仍有2至5成利潤
據計算所得，盡管樓價回落，發展商普遍仍有2成至5成的利潤率。以較大型項目恒地（00012）牽頭的馬鞍山迎海•御峰（迎海5期）為例，2009年發展商與政府達成補地價協議，整個迎海項目每平方呎補地價僅3,253元；項目每平方呎總成本只需8,741元，以迎海•御峰平均成交呎價14,700元計算，利潤率達68%，較普遍新盤為高。不過值得留意的是，項目早於2009年完成補地價，當時建築費較現時為低，例如恒地主席李兆基當年曾估算建築成本只須1,500元，故相信項目實際利潤應高於此數。
另外，宏基資本（02288）佐敦匯萃，2012年每平方呎地價7,374元，估算其總實用面積建築成本為13,893元，項目現時呎價達2.53萬元，利潤率達82%。
地舖車位銷售 增收入
但市場購買力放緩，競爭激烈，發展商減價賣樓，導致利潤率跌。例如何文田皓畋及ONE HOMANTIN，均是2013年投得的項目，當時樓面地價10,233及9,875元呎，兩盤呎價跌至19,500及19,600元，利潤率12%及15%，為新盤中利潤率最低的兩個。
隨着樓價持續回落，發展商利潤率勢必再收窄，不過，除非樓價加快下滑，否則短期內發展商未至於要蝕本賣樓。再者，項目的總樓面包括地舖及車位，出售亦可增加利潤率。
（系列三之二）
撰文:
梁振鋒
報道系列: 新盤出路系列