2015-10-22
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
唐榮最近幾篇文章指出，入伙盤多，除了滿足一批原在市場租用轉自住的需求外，若持有這批單位為過去一段時間買入準備收租的投資客，意味有較多租盤推出市場，對租市帶來影響。
市場租盤多 或影響租市
究竟市場自住投資租用等需求，能否全數吸納這些新增樓花及入伙盤？市場有迹象顯示，有些春江鴨正便宜一點租出單位，提早鎖定租客、又或賺少一點沽出單位獲利。
另一篇文章亦建議，投資方面應該要再觀察住宅租金的變化，細單位受到較多的入伙盤及樓花盤夾擊，前者影響租金、後者吸走購買力，當步入加息周期，投資者會重新考慮回報率表現，而現時細樓租金與樓價表現同樣有下跌勢頭，宜多留意相關成交信息。
昨日中原地產一份研究報告指出，經濟前景不明，影響二手成交，樓市已確認進入調整階段。今年第三季租賃市場，私人住宅租金升幅明顯收窄，租金升勢減慢，租賃市場會進入調整期。中原估計隨着買轉租個案上升，租金有實際支持，相信第四季租金於高位輕微調整，未見轉勢下跌。
經濟不明朗 租金升勢減
根據中原地產新簽租約統計，2015年9月份全港100個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金每平方呎錄得34.0元，較8月的33.9元上升0.3%。私人住宅租金的按月升幅明顯收窄，由7月升1.8%，8月升0.9%，進一步降至9月升0.3%，反映租金升勢放緩，將進入調整階段。
相關報告亦提供了租金的按季變化，第三季是7至9月份，過去多年暑假均為住宅租務市場旺季，多人租樓容易搶貴租金，所以第三季租金升幅亦是全年之冠，不過，2015年第三季是過去4年表現最差的，其中2012年第三季租金漲幅有6.5%、2013年同期有5.6%、2014年第三季高見6.3%，不過，今年第三季已收縮至3%。
踏入10月，租金回落、低市價的租務成交個案有所增加，二手買賣成交疲弱，除了中原提及買轉租外，相信賣轉租亦不少，亦使租盤供應增加，更值得關注的還是明年將是新盤入伙高峰期，達2萬個新盤入伙。
新盤高峰期 壓力將更甚
以上月陸續入伙的深水埗丰匯全盤約有400個單位計算，月中代理統計有60個放租盤，約佔15%，明年2萬伙落成，同樣以15%放盤計算，市場新增3,000個全新租盤，由於這些單位亦受稅例影響，短期不會轉售，估計租盤量或較預計更多，今年第四季起租金似有受壓迹象，明年視乎新盤入伙的時間，其間壓力更甚。