2016-05-03
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
上周五大量與樓市相關數據公布，如何解讀：
首季一手潛在供應 達9.2萬伙
供應
運房局今年首季一手潛在供應顯示大幅上升，達9.2萬伙。當中有兩組數字值得留意，第一是已落成樓宇但仍未售出的單位數目6,000伙，這些新盤理論上可推出市場，如恒隆（00010）浪澄灣餘貨，可忽然突擊開售，帶來新供應。
建築中單位數目大幅上升，今年首季達7.6萬伙，按季增加1.2萬伙，不過，需要減去已預售的單位數目1.1萬伙，亦即建築中，仍未售出的單位數目高達6.5萬伙。反映發展商大舉動工興建新盤，值得留意是現時預售樓花限制長達30個月，假設動工3年（36個月）左右可以落成，意味動工短期內已經可以遠期樓花形式投入市場。
如果把兩組數字合計，亦即未來3至4年，未售現樓及未售樓花合共有71,000伙，這是十拿九穩將供登場銷售的數量（因為已批出土地並可隨時動工的項目今年首季2.1萬伙仍是未知數，有可能較後時間才動工），71,000伙3年計平均每年是23,667伙、4年平均計亦有17,750伙可以安排出售，而過去兩年，平均每年售出接近1.7萬伙一手樓，換言之，供應相當充裕。
今年首季一手銷售成績欠佳，僅售出1,325伙，較去年第四季的4,609伙大減71%,4月見反彈，截至28日約有1,207宗，供應上升消化新盤數字卻落後，累積未售的新盤相信將持續上升。
樓價
差餉物業估價署數字，今年3月樓價指數270.2點，較上月下跌1.3%，跌幅有逐步收窄迹象，樓價大約回落至去2014年9至10月水平。不過，影響樓價的負面因素持續，包括上文的供應量增加、利息上調陰影維持、失業率剛出現回升、經濟增長放緩，估計是二手市場特平盤消化後，仍有一定入市動力，成交價稍為喘定，若上述因素進一步惡化，二手價位向下調整的趨勢仍未扭轉。
租金
同樣是差餉物業估價署數字，租金指數在今年3月報163.1點，較上月下調0.4%，租金與樓價一樣回落至2014年9至10月水平。同樣是跌幅收窄，值得留意的是，租市應有幾個因素拉扯，波動較大，首先是6至8月是租市旺季，過去數年，其間需求或多或少推高租金；但去年同期，租金正處於高位，依租務慣例，一年死約一年生約，今年6至8月亦可能出現要求業主減租潮，業主會否調整租金爭搶租客？另外，今年有1.8萬單位入伙，部分作出租用途將帶來較多的新租盤供應。
銀主盤料續增 影響市場氣氛
負資產數字
負資產住宅按揭貸款宗數由2015年第四季的95宗，增加至2016年第一季的1,432宗，激增14倍，個案主要涉及按揭保險計劃的貸款和銀行職員的住屋按揭貸款。樓價連跌兩季，其間買入而又承造較高成數按揭的，無法避免變成負資產，不過數字只屬帳面統計。反而要關注的是銀主盤數目，銀主只要收回成本，更大機會低價沽貨，對市場氣氛構成影響，已有市場人士估計銀主盤將會持續增加。