2015-10-19
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周參與一場《晴報》做東道主的飯局，席間被《經濟日報》研究部主管石鏡泉老師「請」上台，考核一些樓市的看法，整理了當時一些問題及回應。
樓市走勢怎樣看？
數據上未有明顯回落，仍是高位上落格局，估計第四季微跌5%之內，暫時看不到明顯向下轉勢的訊號，不過，向上的空間較小、向下的空間較大。
政府會減辣嗎？
港府施政決策需要實質數據支持，早前本報訪問金管局總裁陳德霖時表示：「不會因10個經紀說淡市沒生意便確認下行周期而放寬，故不擔心因金管局確定下行周期，變相向市場釋放利淡訊號。」目前初步顯示樓價下調的數據仍是以代理成交的價格指數和二手成交個案為主，未有官方數據確認樓市轉勢。
想換樓適合嗎？
樓價初步出現輕微調整，有意見可考慮趁高位沽出手上物業，轉租樓等候入市時機。但不建議這個做法，特首梁振英初上任時，估計港府有力遏抑樓價，聞說不少準換樓人士採用這種置業部署，結果租金價格雙雙上升。
建議唯一現住物業不宜沽出等候，日後找到合適換樓單位，若原持有物業有不錯回報（如4%），可考慮繼續持有收租，至於新購物業或可以家人名義買入，減低稅務負擔。
哪類物業較有潛力？未來3房會較細單位走勢好嗎？
基本上，樓市長遠都是跟經濟發展、增長動力掛鈎，另外失業率及工作職位的保障亦是重點，若這些因素逐步轉壞及變差，整體樓市都受影響，不會有某類物業可獨善其身。
現階段舖位將率先受壓，租金下調會帶動價位下跌。商廈方面，石老師在現場曾提到內地仍有大量銀行、企業排隊到香港上市，這些內地企業都要在香港開設總部或辦公室，對商廈市場帶來實質支持。停車位方面涉及同區供應、位置、車位格局等等，難作評論。
至於住宅，唐榮認為投資方面應該要再觀察住宅租金的變化，又是唐榮周初文章提到，細單位受到較多的入伙盤及樓花盤夾擊，前者影響租金、後者吸走購買力，當步入加息周期，投資者會重新考慮回報率表現，而現時細樓租金與樓價表現同樣有下跌勢頭，宜多留意相關成交信息。
至於3房單位，這個看法是建基於未來供應，如早前文章所述，新供應較多是兩房或以下的細單位，理論上供應較少的中及大型單位或更有潛力，不過，這類單位的準買家多為換樓人士，過去一段時間，這類換樓動力都受制於辣招印花稅，而稅制未有鬆動迹象。而這批換樓中產，對經濟變化、環境波動亦相對敏感，還是要看香港經濟及職場情況。
加息如何影響？
時間不懂猜，反正都是12月或者明年第一季，第一次加息主要對入市心理有影響，亦告訴市場長期低息環境將完結，也可以視為讓市場明朗化。至於對實質樓價影響，往績是加息3次，每次0.25%，才會在樓價反映。