超豪宅 跌價多少

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 昨日地產市場其中一個焦點是超級豪宅西半山天匯銀主盤拍賣，結果以1.083億售出，如何判斷？ 天匯銀主盤 僅1.083億成交 亞洲樓王天匯39樓B室今日進行銀主拍賣，經過7口競逐終以1.083億元成交，實用面積2,476平方呎，呎價43,740元。單位原先開價9,800萬元，只有7口價承接，較原開價高出1,030萬元或11%，未算在激烈競爭下售出。 差餉物業估價署資料顯示，最大型單位樓價指數，由去年9月高位292.5點，跌至最新2月的265.8點，跌幅9%，大約是跌至2014年下半年水平。這是整體豪宅的表現，超豪宅的情況，若以天匯成交看，更是高速上落。 究竟超豪宅回落多少？有多種數據可以比對： •跌7%？ 附表選取了一個可與拍賣單位比較的成交，為天匯最新的登記售出個案，今年3月28A單位，以呎價47,091元易手，如果與這次成交單位呎價43,740元比較，一個月左右的時間，呎價下挫3,351元，跌幅7%，不過兩者相差層數頗大。 •跌19%？ 2014年8月，拍賣單位對下一層的38樓B單位轉售，成交價1.339億元，呎價是54,080元，對比這次成交呎價，時間大約相差1年8個月，回落19%。 •跌20%？ 資料顯示，39樓B由聯昇地產發展於2013年12月以1.3491億元購入，若依這次成交價1.083億元計算，差價有2,661萬元，同一單位不足兩年半，大約跌價20%。 還有另一個推算方法，附表另一個選取比較接近的是37樓B單位，算是樓層最貼近拍賣的39B單位，而成交時間也是最貼近的交易。去年9月樓市高位時易手，面積同為2,476平方呎，成交價1.3496億元，呎價54,506元，兩宗交易相差時間約7個月，拍賣單位要高出兩層，但每平方呎價卻便宜10,766元或20%，價差有2,666萬元。 銀主低價沽 為求收回欠款 •跌31%？ 另一個貼近樓層的單位，在2014年4月成交，為40樓B單位，面積為2,666平方呎，成交價1.6899億元，平均每平方呎價高達63,387元，由於面積有別，純以呎價比較，兩宗成交相距有兩年時間，樓價差幅最明顯，高達31%。 這是從各種類近成交比較天匯，從不同時期及單位看跌價多少，跌價幅度由7至31%不等，不過，有一點值得留意的是，單位是銀主推出，銀主其中一個追求的是透過拍賣，收回拖欠的貸款及各類行政花費，或者有更大機會願意以低於市場價出售，市值的真實變化，或要看下一宗成交確定。