2014-03-11
經濟日報
撰文:柯興捷 富山地產行政總裁
欄名:專家論市
早前立法會正式通過雙辣招，不少暫且觀望的放盤業主，由於希望破滅的緣故，當中部分失望的業主，願意更彈性地處理買家還價。
一線指標屋苑成交價一般回落5%左右，而二線大型屋苑造價更調整接近一成，單幢樓方面，跌幅矚目的是一些標榜迷你豪宅的住宅。
市場頻傳出豪宅劈價蝕讓，並且波及一些簇新、入伙不久的大型地鐵屋苑，就本人理解，致命原因是中央政府進一步加強執行金融市場化措施，內地資金壓力持續加大，引致持有香港物業的內資，被迫拋售物業套利，甚至要斬纜止血，將餘資回撥內地營運周轉，個人估計，樓價千萬元以上，位處非傳統豪宅區的住宅，或入伙不久的大型住宅，將會出現更多劈價蝕讓或以銀主盤形式成交個案。
普羅市民最關心細價樓的動態，雖然價格已有調整，卻和不少買家聯想的大跌5成，憧憬「執平貨」有很大距離，是一廂情願的想法。現時建築成本不斷上漲，普遍每呎達三、四千元，工人長期不足，社會又拒絕輸入外地建築工人補充，單靠發展商提高及改善工程效率節約成本，確實難以抵銷工資的增加。
銀行更嚴格篩選借款人
特別是細價樓的潛在用家入息有限，令發展商不得不更審慎考慮投地的預算上限，近月兩次流標的屯門天榮站上蓋，以及另外兩幅屯門地皮，中標價每呎僅2,000多元，成交價回復十多年前水平，發展商如此保守，相信原因在於沒有銷售把握，加上項目落成時碰上香港普選最敏感時段，投資風險激增。故此發展商選擇投資更有保證的市區及優質地段。
很多人忽視了跌市更難入市的事實，特別是首期不足的上車客，當樓市大跌時，銀行估價也會跟隨市況不斷下調，甚至更加保守。同時，銀行為保障貸放資金安全，會更嚴格篩選借款人的質素，此外，縱使買家有膽量在樓市大跌下入市，也得準備更多現金支付估值的差價，還要重新衡量加息，經濟環境劇變的影響等問題，故此，以為樓市大跌有利買家入市，只是一個美麗的誤會。