2016-04-27
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
樓價反覆回落，過去兩月住宅市場錄得多宗蝕讓個案。業界人士透露，由於零售市道不斷轉差，舖位租金「插水式」回落，舖位市場同樣醞釀蝕讓潮，炒賣過度的樓上舖及二、三線街舖最高危。
銀座式商廈 成蝕讓潮核心
根據EPRC經濟地產庫資料顯示，3、4月間舖位市場錄得超過10宗蝕讓個案，宗數雖然不及住宅多，但是蝕讓幅度也甚驚人，例如銅鑼灣霎東街銀座式商廈OLIV高層全層，面積約1,809平方呎，原業主於2013年初，以約6,964.5萬元購入，今年3月中以4,100萬元易手，帳面損失2,864.5萬元，若連釐印費及代理佣金等雜項支出，實質損失逾3,200萬元離場，蝕讓幅度達46%。
熟悉舖位市場走勢的地產代理指出，2012年至2013年間，一線街舖租金被奢侈品搶高，承租力較弱的飲食業、美容業被迫承租樓上舖。時至今日，舖位租金較高位回落40%至50%，而且預期未來仍然會持續回落，樓上舖的投資價值大打折扣，所以早兩年高價拆售的銀座式商廈會是蝕讓潮的核心。
二三線街舖蝕讓 料陸續有來
事實上，除了銅鑼灣OLIV外，尖沙咀嘉芙中心、H8等銀座式商廈，近月均錄得蝕讓個案。該名舖位地產代理又指，兩年前投資者預期銅鑼灣銀座式商廈呎租可以達100至120元，所以當時呎價達3.2萬元也有人搶購。時至今日，有新銀座商廈入伙，業主放盤叫租每呎50元也未能出租，租金回報不足2厘，要吸引其他投資者接貨，必須大幅蝕讓。
除了樓上舖外，二、三線街舖蝕讓個案開始浮現，例如油麻地碧街50至56號地下54號，面積約1,050平方呎，原業主於2012年3月以4,200萬元購入，剛以4,300萬元易手，帳面獲利100萬元，惟扣除釐印費（357萬元）及代理佣金等，實質損失約300萬元離場。事實上，尖沙咀、西環及油麻地等二、三線街舖已錄得多宗明賺暗蝕的個案，預期蝕讓個案陸續有來。
統計處資料顯示，2月零售業總銷貨值按年急跌20%，創17年來最大跌幅，加上失業率開始上升，必定進一步影響舖位租金回落。名成（店舖）代理執行董事鄺鋩指出，今年年初投資者買舖，要求租金回報2.5厘才肯入市。時至今日，最少要有3厘回報才吸引到投資者，而且投資者往往用1年後（預期再跌40%）的租金來計算回報，所以放盤業主要有大幅折讓才吸引到投資者入市，舖位蝕讓個案肯定陸續有來。