新盤供應鏈啟動中

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 2010年港府恢復主動賣地，兩三年左右可推出預售樓花、再兩三年可以落成入伙，6年下來，新盤供應鏈似已成形，接下來是持之以恒維持供地達標。 •供地 2016年首季共批出5幅政府住宅地、一個鐵路項目及一個市建局項目，合共有7幅住宅地，可興建330.66萬平方呎樓面，估計可建單位數目達4,646伙，港府的長遠房屋策略目標是供應每年可興建1.8萬伙，換言之平均每季應該需要批出4,500伙的土地，今年首季的數目基本達標。若發展順利，這批單位大約2018、2019年可以預售樓花2021、2022年左右可以落成入伙，滿足自住及出租的實際需求。 •動工量 批地兩、三年後，這些地盤便準備動工。上周本報報道，根據屋宇署最新2月份數據顯示，期內全港5個私樓項目動工（按接獲上蓋建築工程動工通知為準），合共涉及1,581伙，今年首兩個月合共錄得4,394伙動工，較去年同期增加39%，創2004年以後、12年同期新高。 今年私樓動工 料16年來最高 期內動工的私樓項目，包括宏安地產在2014年以7億元投得馬鞍山馬錦街項目，涉及640伙，全數單位實用面積（Usable Floor Area）不多於300平方呎，預計大部分屬1房及開放式戶。又或者建灝地產在2013年投得的啟德沐寧街1號（涉820伙）等，亦已獲屋宇署發出施工同意書，有業內估計預計今年私宅動工量或達2萬伙以上，創16年來高位，可視為與批地數目相若。 這就是兩、三年前批出的樓花，開始動工，相當短時間內便可以遠期樓花推出。 •預售樓花 預售樓花期延長至入伙前30個月，變相使更多遠期樓花可提前出售。當上文提到動工申請獲批，幾乎同期發展商便申請預售樓花同意紙，所以動工項目可以視為短期、或年內可推出市場發售的新盤。 地政總署早前公布資料顯示，今年首季新申請預售樓花的住宅項目共涉及4,370伙，而新申請項目便包括上文提到的宏安旗下馬鞍山馬錦街項目及建灝的啟德項目，預計落成日期2018年12月底，距今約32個月。跟隨批地後，兩至三年預售樓花的規律。 申預售樓花趨穩 與批地同步 如果維持每季4,370伙申請預售，亦可預見大約每年約有1.7萬至1.8萬伙樓花申請預售，換言之，樓花供應趨向穩定，與批地同步。 •落成量 批出預售樓花、出售樓花，理論上兩至三年內便可入伙，據屋宇署資料顯示，今年2月份私人住宅落成量錄771伙，較1月199伙大幅急升約287.4%。若以首2個月計算，共有970個單位落成，相比起去年同期僅358伙亦上升約170.9%，並創近6年同期新高。 差餉物業估價署於早前已預期今年私人住宅落成量高達18,203伙，創12年新高。而今年首兩個月暫錄約970個單位落成，暫僅佔預測約5.3%。預期未來多月將會有更多的新盤落成。 舉例九龍君柏（228伙），正是長實等於2010年8月投地所得，經過接近6年時間，由批地至動工、預售樓花至落成入伙。由2010年起港府主動賣地，重新爭取主導私樓供應，2016年踏入第6個年頭，從各種判斷新盤供應的數據來看，較充裕、穩定的新盤供應鏈正式啟動。