2014-03-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
旅客數字持續上升，除零售業受惠外，酒店需求亦會受帶動向上。在眾多物業投資上，酒店是否值得投資的範疇？
在最新的財政預算案上，除了繼續推出住宅地外，政府對酒店地供應的重視程度明顯增加，政府除了在賣地計劃內加入東涌酒店地外，預告將於明年底推出6幅啟德酒店地，相信因旅遊業興旺，但酒店供應不足，成旅遊業發展的隱憂，故加推酒店地供應。
近年漸有投資者轉向酒店範疇進發，如把商廈改裝成酒店，亦有基金部署購入工廈進行活化作酒店用途，看來有一定商機。
核心購物區 酒店需求頗高
酒店將來需求會否上升，單看旅客數字計，前景理應是樂觀，數字顯示，2013年訪港旅客的數字創新高，逾5,430萬人次，升幅逾1成，政府報告推測本港至2017年全年訪港旅客達7,000萬人次。旅客上升，對酒店需求理應同步向上。
事實上，今時今日香港酒店供不應求，房租不斷上升，如一些3星酒店，房租每晚可造至600至700元以上，4星以上動輒逾千元，若果出租率理想，投資酒店回報率頗為穩定。
與業界人士討論投資酒店的關鍵及方法，得出數個要點。地點是投資酒店的重心，本港核心購物區，集中在旺角、尖沙咀及銅鑼灣等，因此圍繞這些地區，酒店需求頗高。近年如油麻地、佐敦、大角咀及灣仔等，酒店入住率頗為理想，正合旅客享購物方便之優勢。
乙級商廈改酒店 提高回報
方法上，購入地盤作重建需時較長，資金成本亦較高，所以近年屢見有投資者把乙級商廈改作酒店用途，這些商廈多坐落在零售核心區，作商廈用途呎租約20至30元，更改酒店後，回報率將提高。就如鎮科集團數年前，購入銅鑼灣邊寧頓街集貴中心商廈，再用近兩年時間進行改裝成酒店Hotel Pennington，近月已開幕，預計回報較商廈用途理想。
話雖如此，投資酒店亦有不少難處。大鴻輝為資深投資集團，而主席梁紹鴻是投資老手，過往買寫字樓、舖位多大賺而回，而投資舖位有道更令他曾躋身福布斯香港富豪排名榜上。近年他希望集團物業多元化，開始進軍酒店市場，首個酒店項目去年開業，至今一年經檢討後，他坦言投資酒店「不好賺」，皆因成本高、開支樣樣貴。
建築費高 回報期長難套現
梁紹鴻指，酒店的建築以至經營，所需資金龐大，「起酒店的建築費頗高，起碼4,000至5,000元一呎，若自家經營，必須請酒店人才。但由於內地及澳門酒店業興旺，過往幾年招攬了不少本港專才，令現時酒店從業員薪金水漲船高。」即使只擔當投資者角色，交由其他營運商負責，投資回報期長兼難套現亦是難處，「投資酒店需不時進行保養，要投放資金，而回本期至少十年八年。此外，酒店不同商廈、舖位及商場等投資項目，日後酒店房極難分拆出售，投資者日後要套現絕不容易。」
此外，值得留意一點，據數字顯示，2011年訪港的內地旅客約2,810萬人，約52%屬即日來回，48%屬過夜旅客，而近兩年走勢上，即日來回客明顯上升，如2013年數字，訪港約4,000萬內地旅客中，僅42.2%為過夜旅客，即日來回客比例升至57.8%，換言之，需要住酒店的旅客比例實質可能是減少。內地旅客消費模式轉變，即日來回的比例提高，亦是投資酒店前必須考慮的因素。
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