2015-10-15
明報
美資投行富瑞（Jefferies）香港中國房地產研究部主管蔣永寗表示，內地經濟增長放緩為本港各行各業帶來負面影響，除零售旅遊業首當其衝外，金融業亦難獨善其身，預料本港減薪裁員個案將增加。他認為，由於過去兩三年不少人借私人貸款作為買樓首期，他們一旦失去工作或收入減少將被迫沽樓套現；加上息口及供應趨升，預料本港樓價將下跌逾三成至2012年初水平才有支持。
在中港地產行業有近20年研究經驗的蔣永寗表示，2008年第四季以來本港二手住宅樓價勁升1.6倍，主要原因是美國聯儲局將息口降至零，港息同步下跌，減低港人供樓負擔；加上內地經濟增長帶動本港經濟向上，市民工作收入增長信心加強，支持本港樓價屢創新高。
惟蔣永寗認為，上述兩大因素正出現變化。首先，美國聯儲局不論於本季或明年首季開始加息，市場預測美息將於明年底加至1厘，預料港息亦跟隨上調，故本港按揭利率將由目前2厘多的水平逐步向上，令港人的供樓負擔能力進一步受壓。
利好樓市兩大因素出現變化
市場一般以政府每季《經濟報告》公布的供款與收入比率，作為衡量市民置業負擔能力的指標。該指標是以購買一個45平方米單位的按揭供款（假設按揭成數70%及還款20年）相對本港住戶入息中位數計算，今年首季該比率高達64%，雖然與1997年高峰期的93%仍有一段距離，但明顯高於1995至2014年期間46%的長期平均數。若港息一如蔣永寗預測明年底前加1厘，按揭供款將上升，有關比率將進一步向上，樓價下跌壓力明顯。
蔣永寗強調，除了息口上升外，本港經濟轉差是樓價面對的更大風險。他解釋，內地經濟轉型對本港經濟帶來多方面的不利影響。首當其衝的是旅遊及零售業，本港零售銷售已連續多個月按年下跌，「十•一」黃金周即使旅客量上升，期內銷售額卻下跌，可見市場已出現「質」的變化。
亞洲TST取代尖沙嘴 港零售業堪憂
「內地旅客來港自由行政策已推出12年，最初來港的是北京及上海等大城市的有錢人，他們消費力很強，在尖沙嘴的名店外排隊以逾100萬元買隻名牌手表及手袋。但隨着港元匯價轉強削弱競爭力，加上這批內地豪客消費升級，其新寵旅遊地已不是香港的TST（尖沙嘴的英文簡稱），而是亞洲的TST（Tokyo、Seoul、Thailand；東京、首爾及泰國），故本港高檔零售市場正出現結構問題，整體零售銷售調整期料長達數年。」
蔣永寗表示，位於中環及金鐘的五星級酒店近日房租已較高位回落三成，可見問題相關嚴峻。本港旅遊及零售相關近70萬人從業員，佔本港整體工作人口近兩成，他們在目前市道不景下正面臨裁員減薪壓力，在工作不穩定的情况下，這批人買不起樓，承租能力亦轉弱，故本港租務市場已率先調整，為樓價敲響警號。
旅遊零售從業員最可能裁員
另外，蔣認為在內地經濟轉弱的情况下，不止本港零售業面對困難，金融業從業員亦是表面風光，料其今年獲分派的花紅並不理想，對樓價同屬不利因素。
「過去兩、三年樓價不斷創新高，原因是金融業從業員相信滬港通深港通及港股大時代的美好願景，以為自己的收入也會水漲船高只升不跌，故心雄追價買樓。但目前市况轉淡後，他們收入亦受到影響，他們能否繼續應付沉重的供樓負擔呢？問題便由這裏發生。」
借私貸當首期 業主持貨力弱
根據金融管理局數據，雖然本港樓宇貸款佔國內生產總值（GDP）近年維持於44%至45%水平，未有明顯變化，惟蔣永寗表示，本港家庭負債對比率佔GDP比率於第二季升至66%，屬歷史新高（見圖），當中大部分屬物業相關貸款，隨着經濟轉差借按揭賣樓者供款能力轉弱，有關風險不容忽視。
「本港家庭負債對比率佔GDP比率近年持續上升，因為很多人連三成首期也付不起，向銀行或發展商借私人貸款支付部分首期。這是與樓宇有關的個人債務，但在統計上卻不納入樓宇貸款，令樓宇貸款佔GDP比率被低估了。這些私人貸款的還款期較傳統按揭短，一般只有數年，故風險亦更大；舉例說，若貸款者突然被裁失去工作，怎樣償還有關貸款呢？」
蔣永寗總結，過去兩、三年不少人錯判經濟前景借私貸上車推高樓價，惟隨着本港經濟轉差，他們收入減少或承擔不小債務壓力，將被迫沽樓套現，成為樓價下跌的隱形炸彈。短期來說，他指出，發展商本季可以推售的新盤數目達1萬伙，與上半年累計成交的新盤數目相若，若市場承接力轉弱發展商大幅劈價賣樓，樓價已可能率先展開跌浪。
綜合而言，蔣永寗認為，日後樓價下跌逾三成重返2012年初水平不足為奇，若美國加息及人民幣貶值幅度高於市場預期，跌幅可能更大。
◆地產股薦長地恒地
雖然蔣永寗看淡本港樓價，惟他認為，長實地產（1113）及恒基地產（0012）已準備好迎接是次下跌周期，可望趁樓價調整在低位增持土儲，迎接下一個上升周期，故認為長地及恒地屬富瑞在地產股中的優先選擇。
蔣永寗解釋，長地近年積極賣樓，惟買地卻不多；相對之下，另一龍頭地產股新鴻基地產（0016）雖然賣樓成績亦不俗，惟同期卻高價增持不少土地儲備。故他相信，日後樓價一旦下跌，地價料同步調整，目前手頭現金充足的長地將較新地更有能力執平貨。
另外，蔣永寗表示，恒地持有大量收租物業及公用股中華煤氣（0003）控股權，現金流十分穩定。
若日後樓市調整，雖然恒地賣樓收入將受短期影響，惟卻同時帶來機會，可以低價舊區收舊樓及農地補地價以增持土儲，等日後樓價重拾升軌始善價而沽。