2015-10-12
明報
雖然差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布，本港8月整體租金指數連續第15個月創歷史新高，當中實用431方呎或以下細單位，租金指數更連續第17個月打破歷史高位。不過，近年豪宅租務市場缺乏跨國公司客支持，實用1722方呎或以上大單位之租金指數，8月維持於146.7點不變，而距離2012年11月的歷史高位150.8點，更加仍有近3%差距。有業界認為，豪宅租務市道極受整體及外圍狀况影響，在中國內地、歐美經濟前景不明朗下，第4季豪宅租金走勢上升機會不高，只會呈橫行格局。
差估署剛公布的《香港物業報告-每月補篇》所見，8月份整體及細單位租金指數都續創新高，整體租金指數176.1點，按月升0.74%，除連升18個月共13.6%外，亦連續第15個月創歷史新高；至於細單位8月份租金指數則為191.6點，按月升0.9%，同樣連升18個月，合共14.86%，數字亦連續第17個月創歷史新高。
較2011年高位低2.7％
反觀大單位租金指數於8月份報146.7點，與7月份數字相同，結束連續6個月的升勢，於今年1月至7月期間，指數合共只升1.66%，最新指數更未重返歷史高位。資料所見，大單位租金指數的歷史高位，是出現於12年11月，當時指數高見150.8點，經過近三年的反覆上落後，最新指數仍較高位低約2.7%。
另據差估署的數字計算，若以每年8月份，即傳統租務旺季之租金指數，計算某類物業的按年租金升幅，會發現自09年金融海嘯後，實用1076方呎以上大單位之租金走勢，一直都跑輸大市，於09年8月的指數，更較08年8月大幅下跌23.48%，遠超整體租金指數的15.62%跌幅。
跨國公司客天價租豪宅不再
2013、14年中小型單位租金指數雖然只有3％至7%的升幅，但同期大單位租金指數卻錄得跌幅。上述兩個數字，都反映在金融海嘯發生至今多年，由於過往跨國公司客，在香港以天價租住豪宅物業的個案大幅減少，加上辣稅令豪宅業主轉賣為租，市場租盤有所增加，令豪宅物業租金已不及中小型單位「硬淨」。
事實上，根據代理提供資料，近月市場租出的豪宅單位，出現不少為「高層平過低層」的情况，如中半山指標屋苑雅賓利（The Albany）一個實用1948方呎（建築2549方呎）的中層C單位，於上月份以12萬元租出，實呎40.7元（建呎47元），而同面積的一個低層C單位，去年10月份便以13.8萬元租出，現時租金就較11個月前低13%。
雅賓利租金較11月前低一成
此外，大潭陽明山莊16座中層87室，實用2169方呎(建築2714方呎)，上月份以11.5萬元租出，實呎53元（建呎42.3元），對比同座低層87室，去年2月份的月租12萬元，輕微下跌4%。另實用925方呎（建築1206方呎）的跑馬地禮頓山9座低層B室，今年8月份成功以5.8萬元租出，實呎62.7元（建呎48元），較去年5月以月租6萬元租出的低層B室，月租便下跌約3.3%。
對於豪宅租務走勢，美聯首席分析師劉嘉輝表示，豪宅租務市道極受香港及外圍經濟狀况影響；而本港的豪宅租務客源，過往多屬投資銀行、保險、外資證券或銀行等金融才俊，但面對中國內地、歐美國家近年經濟增長放緩，環球經濟形勢不明朗的因素困擾下，不少投行和金融公司的高級僱員的住屋津貼，都被削減，如過往租住港島南區的外資行高級職員，現時就要轉移租住中西半山區，此舉將影響豪宅物業的升幅走勢。
年底傳統淡季 料難突破
劉嘉輝續稱，踏入10月至年底這段時間，屬物業市場的傳統租務淡季，加上上述所講的經濟不明朗因素，估計第4季豪宅物業的租務市道，不會有突破性的上升表現，而是只會呈橫行格局。