放寬發展密度 應推至鐵路項目

撰文:古廣榮 欄名:專家樓論 政府銳意透過放寬發展密度，增加住宅供應。但現時獲放寬的地皮分布零碎，欠缺大型的鐵路項目，效益未見顯著。 去年已有多幅住宅用地，獲政府放寬發展密度，但礙於地皮分布零碎，發展規模一般較小，故實際可額外增加的供應並不多，以沙田九肚山住宅用地為例，其中一幅位於沙田市地段578號的地皮，地積比率獲放寬1.1倍，但可多建的單位只有68伙。 地皮分布零碎 增加供應不多 又以發展密度相對較高的啟德新發展區為例，其中1I區1號、2號及3號地盤，地積比率去年獲放寬22%，3幅用地亦只可以額外興建多377伙單位。規劃署需要同時將擬建的單位平均面積，由807平方呎降低20%至646平方呎，才可以將額外興建的單位由377伙，提升至515伙，可謂既花時亦不具效益。 既然所有的住宅用地，其放寬發展密度的法定規劃程序相若，所需要的時間亦差不多，政府何不加快放寬規模較大的住宅用地，例如鄰近鐵路基建的大型住宅用地，以加大短期的住宅供應力度呢？ 西鐵元朗站項目 少建338伙 本報早前獲悉，政府持有的西鐵元朗站物業項目，已完成初步的修訂設計，以符合10%「發水」上限的新指引，其項目代理人港鐵（00066）亦準備向城規會遞交申請，部署在本季推出市場招標，以追趕2萬伙住宅用地的供應目標。 據申請文件顯示，西鐵元朗站上蓋發展項目佔地約37.2萬平方呎，分別南面及北面的地盤，地積比率約3.99倍，2008年建議興建7座住宅物業的發展方案再減建1座，最新發展方案合共涉及約6座住宅物業，單位涉及約1,876伙，比2008年多建約118伙，總樓面面積約有148.4萬平方呎。 不過，相對2005年最初建議方案可興建的2,214伙住宅，現時的修訂方案卻少建了338伙，減幅達15%。事實上，地皮最高可容許的地積比率為5倍，現時建議的地積比率只有約3.99倍。 若商業地積比率維持在0.33倍，住宅地積比率可由現時建議的3.99倍，增加至4.67倍，住宅樓面可增加17%至173.86萬平方呎，以現時平均單位面積721平方呎計算，項目可建單位達2,411伙，但現時擬建的單位只有1,876伙，少建約535伙，新增的單位供應，比放寬3幅啟德住宅用地還要高。 上蓋以外部分 籲作居屋發展 有市場意見認為，鐵路項目的發展規模龐大，所需的投資金額高昂，除非地價有所退步，否則流標的風險相對之高，故最終供應最終能否批出仍有變數，故建議政府索性將鐵路上蓋以外的部分，改劃作居屋等發展。 事實上，政府並非未嘗將鐵路項目改劃作居屋發展，去年7月便將西鐵天水圍站旁的用地劃作居屋發展，涉及約2,500伙單位。