新盤開售 快推還是慢板

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 利嘉閣地產研究部一份報告指出，第三季適逢環球股災，港股表現一沉百踩，直接拖累樓市表現，雖然新盤所受影響相對輕微，惟發展商推盤仍有顧忌，除了步伐略為放緩外，亦傾向分階段去貨，少有一次過盡推的豪氣，拖累一手住宅買賣登記數量及總值均錄得今年以來表現最差的一個季度。 受股災拖累 第三季景氣差 根據土地註冊處資料所得，今年第三季，全港共錄3,396宗一手住宅買賣登記，涉及金額約393.59億元，不單較第二季的4,884宗及490.95億元，分別大跌30%及20%，登記量及值亦創下2014年第三季以來的5季新低。 如果以2015年計，首三季一手成交大約有11,904伙，而成交總值有1,290億元，可以從兩個角度研判發展商推盤進度，附表是過去四年，一手成交總數及總值情況，如果以四年平均數計算，平均每年成交一手單位有12,938宗、總值則有1,335億元，作為一個標準量度，與今年首3季總數比較，尚差1,034宗及45億元便達到過去四年平均值，基本上可以視為達到一個標準，銷售部亦足以向老闆股東交代。 展望第四季 新盤銷售高峰 當然還有一個較嚴苛的標準，由於供應漸增，去年起發展商經過2013年一手條例適應其後已加大力度賣樓，若今年一手銷售要追回去年水平，未來一季大約要推售4,953個新盤，總值約達472億元，這樣才能達到與去年相同的銷售數值，與今年三個季度比較，若追趕此目標，將會是最多單位推售的一季。 所以兩個不同的量度標準，發展商是快推還是慢磨？不過，形勢上似乎更要加大力度推盤。 有關報告提到，踏入第四季新盤銷售將再現高峰期，一手市場將有多個千伙的大型新盤部署出擊。初步估計，由於可供發售的全新項目有逾20個，選擇涵蓋港九新界，當中以新界西供應比例最多，當中逾千伙項目包括有元朗世宙（1,129伙）、元朗峻巒（1,027伙）及屯門滿名山（1,100伙）；因此，相信第四季一手銷售可望較第三季出現較大幅度的反彈，初步預計，如無其他特別利淡因素衝擊，全季一手住宅登記量有機會挑戰5,000宗甚至更高的水平。 預售樓花量 累計三年新高 而且，後亦有追兵，美聯物業資料研究部綜合地政總署公布的最新資料顯示，今年第三季新申請預售樓花的住宅項目共涉及4,367伙，雖然按季有所回落，但仍連續3季企穩逾4,000伙水平。若以首三季累計，新申請預售樓花的住宅項目共涉及14,113伙，比起去年全年11,536伙高出約22.3%，除為創三年新高外，更已創近11年以來第二高位。