2015-12-18
經濟日報
撰文:
陳偉材 港置至尊旺舖董事
欄名: 專家論市
經過幾年升市，今年舖位市道終於迎來一個凜冽寒冬，受到內地經濟放緩影響，本港零售市道明顯走下坡，觀乎統計署資料顯示，本港10月份零售總額按年下跌3%，為連續第8個月錄得跌幅，而今年首10個月跌幅亦有2.7%。
市道淡靜，各大品牌惟有相繼促銷減價，相信讀者不難發現，時裝品牌的減價幅度比往年高，而珠寶鐘錶亦推出平價款式吸客。不過減價也會同時影響品牌的盈利，筆者近期留意到多間上市公司的業績報告，周大福營業額跌幅只有4%，但純利卻大跌42%，某一化粧品零售公司，上個年度營業額雖只減少約一成，但純利卻大跌五成五。顯示品牌減價已直接削減盈利，這亦意味着，它們的承租能力將比過去大大降低。
空置率高 業主寧租轉賣
因此，近月不少品牌都相繼放棄租約期滿的舖位，即使續租亦要大幅減租，加上核心區的二線街舖空置率急升，相信短期內租金跌勢仍將持續。雖然如此，目前舖位的買賣叫價卻仍硬淨，因低息環境令業主供款負擔不大，所以議價空間大多只有約一成，但商舖回報率向來偏低，在減租潮下，回報率更進一步降低，反觀有意入市的投資者，則全都抱着「執平貨」的心態，如買賣價未能跟租金同步回落，根本難以吸引他們入貨，亦造成近月舖位成交拉鋸的狀況。
不過，隨着空置率持續增長，筆者不排除部分業主會因舖位空置太久，而決定轉租為賣，導致賣盤增加，屆時業主如要出貨，或須將減幅擴大到三至四成，才能吸引買家入市。