2015-06-24
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
港府昨日公布上任第三年的「施政滙報」，房屋土地仍是重要篇章，先看看這三年的樓市數字：
差餉物業估價署數字顯示，私樓價格指數，2012年7月是206.1點，最新2015年4月指數是297.1點，接近三年時間，樓價升幅約有44%。同期的私樓租金指數，由144.8點升至171.1點，升幅為18%。
再多一個數字參考，中原地產CCL樓價指數，2012年7月1日為105.46點，到了今年6月14日為142.26點，升幅有35%。這就是接近三年的樓價租金表現。
年均2萬公屋 仍存4680差距
施政滙報提到，根據最新的房屋需求推算，政府以48萬個單位作為2015/16至2024/25年度10年期的房屋供應目標，當中公私營房屋供應維持「六四之比」，即公營房屋供應目標為29萬個單位，包括20萬個出租公屋單位及9萬個資助出售單位；而私營房屋供應目標則為19萬個單位。換言之，平均每年供應包括：2萬個公屋、9,000個資助出售單位及1.9萬個私人樓單位，如果以此劃下指標，現有供應數據還差多遠？
滙報指出，根據香港房屋委員會（房委會）最新的「公營房屋建設計劃」，在2015/16至2019/20年度的5年期內，房委會將會興建合共約75,500個公屋單位。亦即平均每年供應15,100個公屋單位。即使加上房協同期將建成1,100個出租單位，5年計平均每年是220個，亦即出租公營房屋每年約有15,320個，與每年2萬個供應目標相較，每年公屋還有4,680個差距。
另外，滙報提到，房委會2015/16至2019/20年度的5年期內將會興建約17,600個資助出售單位，平均每年是3,520個居屋單位，若再加上同期房協建成的1,600個資助出售單位，每年是320個，換言之平均每年房委房協共建3,840個資助出售房屋，長遠房屋策略目標可是9,000個，每年差距高達5,160個。
料明年落成私樓 達2萬伙
私營房屋又如何？可惜數據仍有限，滙報提到，私營房屋方面，根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目初步估算，預計2015年私營房屋單位的落成量約為13,000個，而2016年則約為20,000個，屬10年新高，比前10年平均落成量高出約七成。
問題是私樓每年建屋目標是1.9萬個，這兩年合計仍有5,000私樓建屋目標的差距，平均每年差距2,500個私樓單位。
兩大達標要求 似乎困難重重
公屋、居屋、私樓，全部未達標，要在10年內達到目標，可以分兩方面評估，一是只要未來某一年份起，全面達到目標便算房策施政成功，現水平公屋居屋合計每年再進一步增產差不多1萬個單位，而私樓自明年起維持每年接近2萬伙的落成量便可達成。
另一個10年建屋目標更為嚴苛，就是依現時數據，2015/16年度起計5年，僅公屋及居屋與建屋目標，每年就有9,840個單位的差距，5年就是49,200個單位，於是只能在後5年除達到原定目標，更要額外增加49,200個公屋及居屋單位，才能追回這5年落後的供應。而私樓則維持每年2萬單位落成量。
上述首個要求已是難，第二個更是難難難！
再補充一點，有關滙報還提到，以先導計劃形式出售位於新蒲崗的新公屋項目給主要為現有公屋租戶的合資格「綠表」人士，單位定價比傳統居屋低廉（現時一般稱此為「綠置居」先導計劃），預計於2016年下半年預售。不過由於只是先導計劃，數量亦有限，能否滿足購買居屋需求而又能收回公屋再編配，成效仍待觀察。
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