2014-03-05
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
周一文章提到要花54年時間，公屋收回的租金帳面上才能抵銷發展成本，如果地皮發展居屋又如何？
以輕鐵天榮站上蓋項目為例，假設地價以18億元計算（估計競投發展商最高出價），等同政府向港鐵（00066）回購發展權的支出。據了解，房委會取得地皮發展居屋，大概向政府支付約市值3成的地價，天榮站計算即約6億元。換言之，政府大約付出12億元取得地皮交房委發展居屋，那政府是否當冤大頭？
政府花12億購回 值得嗎？
地皮有溶洞問題，有發展商預計，私人住宅每平方呎建築成本達4,000元，考慮到居屋質素較接近私人住宅，比公屋為佳，故預計居屋每平方呎建築成本約3,000元，跟同樣有溶洞問題的元朗宏業西街新居屋建築成本相若，以此計算，建築成本比私人住宅低約25%。
不過，居屋有別於公屋，房委會將來可以透過出售單位賺取收入，資金回籠速度遠比出租公屋為快，由發展銷售到交樓，估計5年左右，兼有利潤，與周一文章提到的興建公屋54年帳面才打和有天壤之別。
可出售單位 回籠較公屋快
以輕鐵天榮站附近較新落成的私人屋苑栢慧豪園為例，最近兩個月的平均實用呎價約6,500元，假設將來落成的居屋補地價折扣率30%計算，即平均實用呎價約4,550元，以項目總可建住宅樓面面積98萬平方呎計算，銷售收入約45億元，在扣除約29億元建築成本，及6億元支付政府地價後，淨利潤約9億元。
另外，房委會發展居屋要向政府支付一定的地價，政府可以收回部分地價外（自然不及當作私人樓發展），房委會亦可以透過出售居屋及未來的補地價取得收入，回收的資金扣除成本，便可作為維持供應，減少房委的財政壓力，亦可避免房委會因財困而轉向政府要求注資。這應該算是政府付錢取地的間接好處，不過，卻難以計算其價值。
當然由政府推動房委興建居屋的發展計劃，所賺取的銷售收入，或許會比批地興建私人樓所收取的地價為低，但相對作公屋發展，完全沒有地價收入又是稍稍佔優。而政府亦能夠完全取回項目的單位供應主導權，可配合追趕增加居屋供應的政策目標。
以項目總可建住宅樓面98萬平方呎計算，只可以興建約1,500伙私人住宅單位，平均面積達653平方呎。但若果用作居屋發展，平均單位面積則可以縮減至538平方呎，以增建約322伙單位，總供應提高至1,822伙，加上單位定價亦一定會比私人住宅為低，受惠的市民會比興建私人住宅為多，所以今次地皮再度流標，政府及市民亦未必一定會成為輸家。
當然，港府約花12億元值不值得？不同的人應有不同的量度標準。如果並非港鐵地，純粹一幅新界官地流標，若轉作居屋發展，應該更容易。