2014-03-05
經濟日報
撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁
欄名:大行觀點
《印花稅修訂條例草案》通過雙辣招後，住宅樓市的不明朗因素一掃而空，買家和賣家都變得面對現實，樓市交投不跌反升，樓市小陽春經已呈現在眼前。
港府提出樓市3D辣招，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），困擾本港樓市超過一年，造成的打擊非同小可，市況交投大幅下挫。
去年二手交投 挫近半
根據中原地產研究部資料顯示，由2013年2月至2014年1月，即SSD、BSD及DSD實施一年以來，香港二手私人住宅登記錄34,486宗，比對上一年急跌47%，較未有任何辣招前的2009年2月至2010年1月）的93,126宗，更暴跌63%。
3D辣招的推出，使到樓市的買賣雙方都處於觀望狀態，市況陷入膠着，並且持續了逾一年之久。立法會終於在上月22日三讀通過《印花稅修訂條例草案》，政府承諾在加辣時，將會以草案形式提交立法會審議後才生效，而減辣則會以先訂立後審議的形式推出。雖然大部分泛民議員不滿「口頭承諾」偏離程序，破壞法治，並在表決前離場抗議，但議案終於得到通過。
辣招通過後 成交回升
辣招通過後的首個周末周日，中原地產十大屋苑錄得20宗成交，按周增加7宗，升幅53.8%，創下近8個月以來交投量新高，重返去年6月中水平。十大屋苑當中，僅得黃埔花園「捧蛋」，而美孚新邨則錄得多達6宗成交，成為交投量之冠。
筆者認為在辣招通過後，二手屋苑交投量不跌反升，盡管仍然處於低成交水平，但普遍業主見大局已定，深明大方向仍需要以減價作招徠，吸引買家入市。屋苑造價即時回落，買賣雙方造價差距略為收窄，刺激交投量回升，預計短期內二手交投將呈現量升價跌局面。
樓價下跌幅度 超稅額
《印花稅修訂條例草案》通過後，一切變得明朗，而且買賣雙方對於辣招適應了一年，經已想通了自己的定位，賣家賣樓要減價，買家準備如何入市。SSD和BSD已落實，並預期DSD亦會通過，這無疑增加了交易成本，但目前樓價與去年相比，一手新盤提供優惠後的價錢比去年同期調低了30%，而二手樓價普遍亦降低了15%，減幅比起DSD所增加的4.25%多得多，買家依然有「着數」。
因美國繼續推行超低息政策，本港的銀行按揭息率亦會維持低企，買樓自住每月供款普遍仍是少過交租，但置業總會有一日供完按揭款項，物業終會成為自己名下的資產，買樓依然比較租樓佔優，因為租樓只會永遠為業主「打工」。
續低息 供款少過交租
只要超低息期持續，置業人士仍然會傾向買樓自用，筆者估計這個超低息期最少還有兩年，甚至更久遠，所以，吸引到買家入市，營造樓市小陽春屬意料中事。