2015-12-14
經濟日報
美國加息呼聲高，鵬里資產董事總經理李世文相信，加息對樓市影響要一段時間才浮現，惟入市需審慎。投資方面，他認為民生區商戶因收入穩定，兼有空間提升質素，民生區商場具投資價值。
美國會否加息待數天便正式揭盅，市場普遍預計加息事在必行，李世文相信，加息對樓市影響短期內不會浮現，「我深信今次美國定會加息，但影響不會如此快浮現，因為一定慢慢加，每次加幅不多。」不少地產界人士指，由於市場早已準備，加息對樓市影響有限，他則認為，「加息對樓市一定有影響，基金對息口走勢敏感，如果今日買貨，預計3年後出貨，今日與3年後息口絕對不一樣，入市時必須審慎計算。」
傳統上，息口向上樓價料受壓，他認為還需全面睇市況，「同時視乎香港經濟、通脹、失業率等，若果幾方面表現好，可抵銷息口上升的部分影響。」
核心區寫字樓 後市仍俏
物業範疇上，今年舖位租金出現回調，李世文指，「港元跟隨美元處強勢，消費受一定影響。核心區旅客消費減少，而零售轉弱，從事零售、酒店行業的員工同樣受影響，因此明年市況仍面對壓力。」鵬里資產過往不時投資商場及舖位，近年以非核心區的民生商場為主，他認為此類商舖勝在穩定，「舖租早年升幅之高有點不合邏輯，正因核心區舖由茶餐廳變了名牌店，租金才升幾倍，此情況難在民生區商舖出現，名牌零售商不會到樂富、黃大仙開店。」
至於寫字樓走勢，他料核心區仍理想，「近年漸有大型金融機構為節省成本，搬至東九龍及西九龍，此時中資金融機構漸抬頭，承租5,000至6,000呎單位，令中區甲廈空置率跌至低水平，租金向上。」
購太子商廈 攻教育市場
鵬里資產本年入市，多購入地區商場及商廈，如年初以6.48億元，購入美孚盈暉臺基座商場盈暉薈，總樓面約91,779平方呎。
他指出，購入項目正因租金偏低，具升幅空間，「不少舖位呎租僅約10餘元，遠低於市場水平，相信舖租可調至每呎約30至40元，現時商場出租率達99%。」項目正進行小量翻新，他認為管理地區商場，必須以民生商戶行先，「我們盡量保留大部分租客，超市、酒樓、便利店等，衣食住行全部齊全，不會刻意引入大品牌及連鎖店，最重要是適合該區市民消費。」基金少投資核心區核心區商場，「一來價錢貴，二來很多物業已增值，難以變身，價格難望大幅提升。」
另外，早前基金亦斥3.5億元，購入旺角炳富商業大廈，物業位於砵蘭街及彌敦道，鄰近港鐵太子站，物業樓高15層，總建築面積約3.82萬平方呎，呎價約9,162元。
李世文指出，項目現時出租率僅約4成，購入物業後，將把物業重新包裝及定位，「基金斥資數千萬元，為物業大堂、及各層樓面進行大翻新，先提高質素，並易名為HQ。」他看準項目具有變身教育中心的商機，「物業近界限街，屬41號校網區，很多名校在附近，對教育機構需求必定高。」
他透露，物業翻新後招攬補習社、舞蹈中心等進駐，租金每呎可提升至40餘元，並相信教育中心定位具吸引力，「市場上少有以教育中心為主題的大廈，很多物業設施不足，亦非單一業權管理，我們為物業提高質素。」至於近日本港錄得幼兒學前教育、遊戲小組（Playgroup）機構倒閉，他謂招攬客戶時亦要多元化，「屆時教英文、學琴、遊戲小組等會同時招攬，平衡一點。」
撰文:
梁建國