2014-03-04
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
本年度還有不足1個月便結束，政府在缺乏港鐵（00066）及私人補地價項目支持下，仍然能夠批出可建1.8萬伙的土地供應，成績已算有所交代，但單打獨鬥始終非長遠計。
回顧本年度的賣地情況，即2013年4月1日至2014年3月31日，政府完成兩萬伙建屋目標的過程可謂困難重重，首要原因是一鐵一局旗下的大型鐵路上蓋項目相繼流標，以及收購舊樓工作延誤，令原定可建6,100伙的土地供應泡湯，所損失的供應佔建屋目標達30%。
減少地區阻力 加大供應力度
其次則是私人補地價項目大幅減少，所提供的單位供應只有80伙，比政府預計的3,500伙，少了接近98%，落差相當之大。
政府最終要臨時在賣地計劃，加插7幅住宅用地及本月加推1幅港鐵用地，才能保住可建1.8萬伙的土地供應，將兩萬伙建屋目標之間的距離拉近至只有約10%，在多項供應受阻的困境下，現時的賣地成績已算有所交代。
下年度即將來臨，政府已經加大賣地計劃的供應力度，以應付各供應來源減少的情況。新年度賣地計劃可出售的住宅用地，合共可以興建1.55萬伙單位，比過去兩個年度的1.36萬及1.35萬伙，分別高出近14%及15%。
不過，賣地計劃內34幅住宅用地當中，21幅用地還未完成改劃土地用途工作，所涉及的單位達1.1萬伙，佔賣地計劃供應達70%，故建屋目標最終能否完成，還要視乎各個地區的反對阻力。
由於現時可供改劃的「政府、機構或社區」用地已經買少見少，政府下年度有需要開展「綠化地帶」的改劃工作，合共涉及約7幅。
有關的「綠化地帶」並沒有植被、荒廢或已平整，但反對阻力將比「政府、機構或社區」用地為大，除鄰近居民，各環保團體亦會反對改劃工作，政府可能會花更多時間進行環評及技術等評估及回應公眾意見等，無可避免會延長改劃工作所需的時間，增添建屋目標變數。
檢討港鐵批地 加強私人重建
政府長遠難以單靠自家賣地計劃，來完成1.88萬伙建屋目標，有需要加強港鐵、私人補地價，甚至是私人重建項目等的供應力度，分擔建屋量的負擔，避免「將雞蛋放在同一個籃子」。
首先政府應該加快檢討各港鐵項目的批地條款，例如可以仿效政府持有的西鐵項目，毋須發展商同時就補地價及分紅出價，簡化為一筆過出價，價高者得；其次是鐵路物業的商業樓面權業，由過往港鐵保留部分商業樓面收租，考慮改變為將全部商業樓面出售，以增加項目吸引力，而又不影響項目地價。
本港鐵路上蓋的物業發展權，一般由政府批予港鐵，作為發展鐵路基建的財務支持，但有關的住宅發展仍要向政府支付補地價，地皮最終能否批出發展，除考慮發展商投標出價外，還視乎港鐵與政府在補地價有沒有分歧。
港鐵作為上市公司，賺取利潤是對股東最基本的責任，所以補地價愈低當然愈好，單位售價愈貴回報當然愈高，不會做沒有把握的交易。若果政府要確保鐵路項目供應穩定，長遠可能要檢討現行的鐵路加物業的融資模式。