複式旗艦舖 化整為零

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 核心區新落成的商廈，其商舖部分往往成為零售商最愛，但在零售前景欠佳下，竟然多幢新商廈複式旗艦舖位，放租逾一年尚未租出，反映零售市況大不如前。 新落成商廈舖位 曾是搶手貨 中環、銅鑼灣及尖沙咀，既是商業區，亦是訪港旅客必到之處，這些地區新落成商廈向來不多，而新舖位更是極罕有，故此，新落成商廈的舖位部分，屢成零售品牌必爭之城。其搶手之原因，是業主意識到商舖租金近年急升，把多層舖位打造成複式旗艦店，樓底特高，再於外牆加上品牌大型廣告位，整個舖位價值大大提升，因為宣傳效果顯著，故此新商廈的舖位特別搶手。 翻查近年紀錄，核心區新落成的物業中，往往是舖位率先被搶奪，反而樓上寫字樓預租進行會較慢。例如在2010年，中環陸海通商廈重建項目，獲美國時裝GAP所承租地庫、地下、1樓及2樓，合共約1.3萬平方呎，每月租金高達500萬元，此外，2011年全球大熱手機品牌Apple Store，率先搶租銅鑼灣希慎廣場地下至2樓舖位，以上兩宗租務，均是零售商早在大廈落成前一至兩年預租，以免「執輸行頭」，黃金地段舖位被對手搶奪。 上海商業銀行 舖位無人問津 此一時彼一時，近期走進核心區發現有商廈臨近入伙，商舖部分卻原封不動，尚未有零售商進駐準備裝修工程。如位處中環皇后大道中的上海商業銀行，商舖部分早在一年多前招租，面積達1.4萬呎，市值月租約500萬至600萬元，惟經過兩年招租，仍未有新租客落實，反觀樓上寫字樓已租出八八九九。另一例子為銅鑼灣謝斐道Tower 535，即前身為中央樓，重建成商廈後已入伙，樓上多層單位已獲承租，而最值錢的商舖似乎仍未有動靜，數年間情況大不同。 2009年起零售起飛，內地客訪港數字及消費，年年錄雙位數升幅，令核心區舖位變得搶手，新商廈多層複式舖，即使開價達數百萬元，仍有多個品牌競投，可是自從去年起，零售增長放緩，近月跌勢更明顯，特別鐘錶珠寶、奢侈品消費明顯下跌，開舖策略轉為審慎，甚至減省成本，例如早前Coach、GAP也分別關掉位於中環及旺角的複式旗艦舖，市區吉舖亦未明顯消化，難怪新廈靚舖也乏人問津。 拆細招租 見證零售市場變化 事實上，持有多層舖位業主，早年懂得商機，把多層樓面租客清走，組合成複式舖索價高1至2倍，現在情況卻調轉而拆租，例如資深投資者黎永滔旗下旺角多層舖，原由GAP時裝租用，租客年初提早遷出，業主放租數月仍未有新租客進駐，最近決定把舖位一分為二，每個舖涉及租金較少，希望較易租出。由舖位「化零為整」吸引國際品牌搶租，至今租務淡靜而「化整為零」把舖拆細，足以見證零售市場變化。