2014-03-04
經濟日報
撰文:柯興捷 富山地產行政總裁
欄名:專家論市
近十年來，置業一直是香港人最關心的問題，加上2008年美國金融海嘯的催化，置業更加成為資金避險的最佳工具。
在史無前例的超低利息下，特別是沿用7成或以上按揭的槓桿比率，不論對置業自住或收租，都是絕對有利。
所以過去幾年，多數市民都有爭先恐後的買樓心態，住細單位的業主，盡可能將原本擁有的細單位放租，收到的租金，用作補貼新購入自住大單位的供款。由於香港市民大多數很精明，發展商推出的新樓盤，經常開售後便迅即一掃而空，甚至加價仍然擋不住投資者掃貨的熱情。香港樓價升，除了市民的資金避險心態充斥之外，過去政府沒有做好足夠土儲也是事實，不過，通過遏市辣招，目前政府已實質上穩定了住宅樓價。
比租樓划算 應量力而為
近日，一位世姪到來拜年，重提置業打算。世姪已婚，兩夫婦目前每月入息約4萬元，一向慳儉，加上長輩襄助，置業首期問題不大，只是近一年來聽了不少告誡入市的意見，因此一直不敢妄動。不過，近日樓價再見回落，兼且有權威人士公開表示，建築成本急升，推論樓價大跌風險不大，所以世姪再次萌生置業念頭！
回想老友在世之時，曾為資助兒子首期抑或碩士學費和我參詳，當時我提出「騎馬追馬」的置業想法，最後老友選擇幫助兒進修。今天世姪再來請教，適逢市場倒向看淡樓市，故此只提出例子，讓世姪參考，請他自行抉擇！
假設樓價400萬元，造7成按揭，供款25年，以目前利息2.15厘計，每月供款約1.2萬元，當中本金佔7,000元，而利息約5,000元，單位買入自住可免交租，若月租為1萬元，則自置居所5年之後，可慳回租金60萬元（不加租計），供款中的本金累積為42萬元，其間供樓利息不加，則共累積支付利息30萬元。
如果樓價5年後下跌1成，即樓價損失40萬元，加上按揭利息30萬元，不過卻可省回租樓費用60萬元，再加上供樓本金累積，約莫抵銷樓價下跌損失，到時候平買平賣，仍然保有換較大單位自住的財力。
所以，我對世姪說，以上例子雖然是假設，但只要量力而為，特別是首次置業，比起租樓，還是划算！