2014-03-04
經濟日報
欄名:網上智慧
這麼多年來，香港樓市大跌了好幾次，其實每次都有一個個別的下跌原因及模式，今天止凡想討論一下。
在1980年代，中英談判香港未來問題，大家都清楚當時的談判結果如何，中國堅決要收回香港，戴卓爾夫人談判後摔了一跤，當時港人對香港的前途信心盡失，所有能賣的資產都賣掉，不再在香港投資。當時夠膽繼續發展的財團到今天都已經富甲一方，包括四大地產商也是當時上位的。後來又有1987年股災，利息又曾經上過20多厘，業主手持物業的壓力非常之大，大批業主減價求售是正常不過，樓市不跌才怪。
97年人人炒樓 借貸過度
1997年香港樓市泡沫大家都非常清楚，當時市場上的購買力早已經用盡，按揭供款比例曾經超過100%，即買入物業所需每月的按揭還款超過打工仔的收入，為何會這樣呢？因為銀行見大家的薪金都上升得很快，今年月薪3萬元，下年就月薪5萬元，銀行批出按揭供款3.5萬元也不會怕。當時市場都用光剩餘資金，沒有購買力也不止，還要負上很高的槓桿比例，人人的正職都是炒樓。到樓市大跌時，全城平貨都根本沒有購買力承接着，讓樓價一直跌落一個無底黑洞去，大跌由泡沫及市場沒有資金所致。
2003年，沙士來襲，民不聊生，失業率高企，經濟極差，這些情景大家還歷歷在目。當時很多業主自己的工作收入不保，無力供樓，因而斷供，銀行收樓的銀主盤甚多。工作都沒有，哪來錢供樓？賣樓套現好正常。於是賣樓人多，買樓人少，樓價只能一單成交比一單低，成交低得連清還按揭餘款都不足，「負資產」這個名字就是當時出現的。
2008年金融海潚，美國百年根基的金融公司都要破產，引爆了不少計時炸彈。當年外圍經濟非常差，大家都看不透前景，本來都沒有太大問題，因為本身香港人的底子還算厚。但最大問題是當時銀行「缺水」，因為銀行的一級資本充足率備受關注，亦有不少借貸變質，各家銀行為求自保，對批核新造貸款都變得極之嚴謹，寧願保留資金自保也不做生意，對信貸紀錄不太好的客戶亦作出「call loan」行動，在全城要「水」的時間下進一步「收水」。買家上會造按揭難度大增，銀行對物業的估值亦拾級而下，大家對後市人心惶惶，不少新買家因不能成功造按揭而要賠償訂金。當時樓市下跌時間及幅度都不算很大，但業主仍是有壓力去以低價賣樓的，主因是銀行造成的。
香港的樓市要出現結構性的大跌，需要考慮其供求基本。但說實一點，一直香港都是地少人多，走「高地價政策」的，供求從來都沒有平衡過，就算話八萬五政策的供應量，都對香港樓市的供求狀況改變不大。但結構性不會出現長期跌勢，不代表樓市不會出現下跌周期，要估計未來樓市大跌，必先想想原因，可以參考過往經驗。