2014-03-04
經濟日報
港鐵（00066）4個年度「零供應」，與政府增加住宅供應的政策明顯不協調，除檢討日後鐵路上蓋項目發展權應否批予港鐵外，港鐵招標條款應因時制宜，並研拆細地皮招標。
過去，政府會以批出上蓋項目的發展權予港鐵，作為補貼鐵路的營運開支，惟自2009年至2010年度起的四個年度，港鐵未有批出土地，更被發展局局長陳茂波點名批評。更被指在增加土地供應上「幫唔到手」，各界均提出不同的建議，包括：收回港鐵項目的發展權；改變日後鐵路的營運模式，以現金取替地皮補貼等。
政府增供應 港鐵地變失色
取回發展權，固然是最佳的解決方法，陳茂波亦已明言：「取回港鐵發展權有難度。」由於政府與港鐵就鐵路的營運協議，涉及複雜的法律條文，要取回亦不容易，即使要磋商亦花上相當長的時間，並非可解決短期供應的燃眉之急。
而從港鐵項目「零供應」的時間分析，2009年至2010年度起，正是政府積極增加土地供應的開始，正好反映隨着土地供應增加，一向是「皇帝女唔憂嫁」的港鐵上蓋項目，已經風光不再。
應因時制宜 定廣為接受條款
過去，由於土地供應緊絀，一地難求，更何況港鐵上蓋項目，有完善的鐵路網絡支持，成為發展商必爭的靚地，盡管港鐵訂出如何苛刻的招標條款，亦獲得發展商垂青。
但隨着土地供應續來，發展商在選擇增加下，自然會擇肥而噬，寧願競投政府的用地，亦不願付高分紅角逐港鐵項目。故此，打從09年起，港鐵推出其擁有發展權的項目，如馬鐵大圍站、天水圍輕鐵天榮站，相繼流標收場。
故此，要確保港鐵項目能順利批出，以配合政府增加短期供應，關鍵在於其項目要因時制宜，定出現時被發展商廣為接受的條款，如減低分紅比例。同時亦應就一些大型的用地拆細招標，以大圍站為例，涉及可建樓面面積287.92萬平方呎，倘若將之一拆為三，平均每地之可建樓面面積約不足100萬平方呎，相信可以參與的發展商會更多，同時亦增加成功批出的機會，亦可解燃眉之急的上策。
撰文:馮玉萍
系列名:土地供應探索系列