2014-03-04
經濟日報
鐵路項目成未來土地供應達標關鍵，港鐵（00066）5項目擁發展權，共涉2.4萬伙，為免再出現「零供應」，有建議政府收回發展權，但卻涉及大量公帑及面對複雜技術問題。
港鐵作為本港第二大「地主」，一直是土地供應的重要來源，扣除西鐵項目（發展權由政府擁有），過去10年批出1.78萬伙供應，平均每年提供近2,000伙供應，不過自2009年至2010年度起連續4個年度「零供應」，港鐵項目再未有成功招標批出，導致過去兩個年度土地供應均不達標。
4年度「零供應」 供應未達標
鐵路項目在未來幾年仍然扮演重要角色，資料顯示，已規劃的鐵路上蓋項目涉及3.5萬伙，扣除由政府持有的西鐵元朗站（涉1,880伙）、錦上路站及八鄉車廠（涉及8,700伙）外，其餘7成供應均已批予港鐵持有，涉及多達2.45萬伙。
即使扣除黃竹坑站及何文田站兩個項目，須在完成鐵路工程後才能夠推出，其餘大致準備就緒的項目，包括輕鐵天榮站、馬鐵大圍站及日出康城其餘待批的期數，合共已涉1.8萬伙供應，足以滿足一年度的私人土地供應。
換句話說，只要政府能夠取回現時由港鐵持有的項目發展權，不但能夠令推地的「子彈」大增，亦能自行調整推地步伐，以紓緩短期內缺乏土地供應的局面。
此外，港鐵還持有機鐵線的小蠔灣車廠，亦正研究是否可以發展成大型住宅項目，市場估計所涉及的單位數以千計。
對於政府應否向港鐵贖回鐵路項目發展權，測量師學會前會長陳旭明認為，原則購回發展權的做法合適，近年港鐵多次流標除了涉及地價問題外，亦與合作模式有關，反映現行批地機制已經出問題。
不過，近年政府批予港鐵的上蓋項目，不少均屬於市區「靚地」，包括黃竹坑站、何文田站均屬於「百億」地王項目，當中還未計及超過1,100萬樓面的日出康城項目（第4期及其餘部分），市場估計，如要回購所有項目發展權，將會涉及數以百億元公帑。
涉大量公帑外 仍存兩問題
另外，資深規劃師及長遠策略委員會成員林筱魯補充指，除了涉及大量公帑外，收回發展權仍存在兩個問題，首先是上蓋項目是批予港鐵作為興建鐵路的補貼，有機會影響鐵路工程的融資問題。
其次，鐵路上蓋項目不少涉及車站工程等，要繞過與港鐵合作、直接批地予發展商，會涉及複雜的技術問題。林筱魯認為，港鐵項目現時常常流標，因為是樓市不明朗下的短暫問題，不應該因此而改變多年來被視為成功鐵路發展模式。（系列三之一）
撰文:余敏欽
系列名:土地供應探索系列