2014-03-03
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
早前與發展商碰面，他提到政府推出地皮，若兩次流標，應切實考慮放棄在私人市場出售，改作公營房屋發展，而發展局局長陳茂波早前亦表示，天水圍天榮站可研究改作居屋發展。
陳茂波指出，港鐵（00066）天水圍天榮站項目用地，改建為居屋，在技術上完全可行，但須先與港鐵商討回購土地發展權。項目用地有完善交通基建，且鄰近中小學配套設施，可考慮把該幅地皮改建為居屋，或另須將整個港鐵站的月台設施臨時搬遷及重置，當然最後要視乎港鐵的取態。
基層需求龐大 推幾多才滿足？
這樣的算盤是否打得響？又是否賠本生意？
天水圍天榮輕鐵站上蓋項目今年1月底截標，最終只有長實（00001）、新地（00016）及信置（00083），3間發展商入標競投，僅比去年「零標書」的成績稍為改善，但地皮最終仍以流標收場。
據知情人士透露，出價最低的兩份標書標價只有個位數，而最高的1份標價亦不足18億元，比估值下限20億元最少低10%，樓面呎價不足2,000元。若果當時政府為求供應達標，要求港鐵批出地皮興建私人住宅，隨時惹來「賤賣土地」的批評。
不過，現時樓市氣氛偏弱，加上地皮規模龐大，亦有溶洞等地質問題，要吸引中、小型發展商出更高的地價投標，又談何容易？但地皮終不能長期空置，故政府最近提出贖回發展權興建居屋的新構思，唐榮還記得數年前，現任政務司司長林鄭月娥擔任發展局局長期間，政府重新推地，亦有提出，若地皮流標，將會考慮改作公營房屋發展。
據了解，市場有一說法，同一塊土地，興建公屋是「無底深潭」，推出多少單位都不夠給基層市民吸納，即使遠至新界西北的公屋，原以為不太受歡迎，需時消化，但原來仍能快速租出，不乏大量輪候冊人士選擇，可以說提供公屋是長期的財政承擔，當然為滿足基層住屋需要，是不得不作出的負擔，亦是政府的責任。
長期財政承擔 恐是無底深潭
以1萬平方呎土地為例，5倍地積比，可建5萬平方呎，興建100個每個500平方呎的公營房屋單位，以每個公營房屋平均建築成本100萬元計算（早前房署資料顯示大約是99萬元興建1個單位），發展成本約為1億元，由於房委會發展公屋毋須繳付地價給政府，所以此金額可視為唯一的成本，但要補回這筆支出仍是不可能的任務，為甚麽？
若興建公屋，資料顯示截至去年6月30日，公屋單位平均每戶租金約為1,540元，100個單位每月才收回15.4萬元、每年收回185萬元，帳面計算，租金不變的情況下，要649個月或54年時間，所收回的租金才能抵銷1億元的建築發展成本。而且，這個數字尚未計算地皮的原有價值。
但一個500平方呎單位，幾十年時間的日常管理、維修保養等，1個月1,540元租金要扣掉多少？還有每年一兩個月的租金減免，那能收回的租金將更少，這就是無底深潭。當然，無底深潭還是不能逃避。
興建居屋又如何？明天再談。