2014-03-03
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
新一份財政預算案上周正式發表，關於樓市的部分，一如所料重點着墨於供應層面，並沒有關於針對物業需求的措施。
預算案公布2014/15年度賣地計劃中，會推出共34幅地，可供興建約15,500個單位。由於勾地表機制已取消，預計政府必須將上述土地全數推出並成功售出才能達致興建15,500個單位。
供地增 不等於建屋增
而於預算案翌日政府公布的新一年度賣地計劃，以賣地、鐵路項目、市建局項目等所有項目計算，總共可建約29,930個單位，較2013/14年度的25,800伙增加約16%。然而此數字只是代表新一年度市場可供應的土地數量，每年最終成功售出的土地數量往往低於此數量。
以近兩年為例，2012/13年最終建約19,300伙，佔該年度潛在供應65%，而本年度最終建約18,000伙，佔潛在供應7成左右。由此可見，即使新一年度潛在土地供應回升約16%，但最終的供應數字仍要視乎政府實際推地數量、鐵路住宅招標項目能否成功售出，補地價進度等。因此，預期政府追趕土地供應目標下，推地態度將更加積極。
然而，辣招抑制需求，導致物業交投嚴重萎縮，相信亦會影響發展商投地的取向，發展商投地態度漸趨審慎，如天水圍天榮站項目多番調低要求後仍然兩度流標，以及早前兩幅位於屯門的限量地成交價遠低於巿場估值，呎價更創下同區12年新低，可見發展商投地態度趨保守，加上新盤削價賣樓，預期發展商日後或只會以更低價投地。
故此，估計在地款上亦可能要略作調整，否則不排除會再次出現流標的情況，特別是大型地皮，屆時亦會拖累新一年度再一次未能達到兩萬伙目標。
地價料跌 減價空間大
事實上，財政預算案亦預期地價收入回落，由本年度賣地收入估計約841億元，下跌至2014/15年度預期的700億元。地價收入預測減少達140億元，雖然或與招標地皮的質素有關，但更重要的是，意味着地價有下調的空間。
在新財政年度土地供應增加之下，發展商補地料更快，亦會促使新盤的推盤速度加快，一手供應上升為大勢所趨，而受辣招所累，料發展商繼續提供優惠會成為一種趨勢。另一方面，地價若調整，市場會解讀為發展商看淡後市，急於套現或被氣氛影響的二手業主便會減價求售。種種因素影響下，預期樓價於今年有5至10%下調空間。