2014-03-03
經濟日報
本年樓市仍存不明朗因素，里昂證券亞太恒富房地產基金投資經理趙朗認為，息口及資金等走勢平穩，今年香港仍不乏投資機會，主力留意豪宅及零售項目。
最近里昂證券基金拆售旗下銅鑼灣羅素街8號銀座式商廈成焦點，項目由該基金投資經理趙朗策劃入市及拆售，「物業原為服務式住宅，投資價值不高。後來查看物業資料，項目承重力足以做樓上舖，決定改用途進行拆售。」
速拆售羅素街8號 免夜長夢多
自從政府推出雙倍印花稅，非住宅物業一併受規管後，工商投資獲利難度大增，惟是次里昂證券以18億元購入物業再拆售，暫已套現25億元，料整個項目可套現33億至34億元，短短數月大有機會獲利16億元。趙朗認為項目成功之處，是以策略克服天時的不足，「其實樓市一點也不配合，如果一年前辣招未推出，可能4萬元一呎也可沽清。首批定價頗便宜，成功造勢，事實上，在一個全世界舖位最貴的地段，擁3厘回報物業是非常吸引。」
他指出，今次以快速推售的方法，是為免年期長政策風險增加，「最初打算購入物業先裝修後才賣，但認為政策風險高，兩至3年後難估計政府會否再出招，所以決定提早開售。」
里昂證券投資房地產視野闊，留意世界各地區機會，趙朗指，「我們基金理論上屬投機型，但仍以增值為主，資金9成是美國退休基金，其餘資金多是歐洲。投資年期長短視乎機會，如我們於內地、澳洲等也有投資，不同市場於不同時間均有機會，要多點走出去。」他分析，香港仍是投資理想的地區，「日本政府願意用貨幣政策刺激經濟，樓市漸活躍值得留意。綜觀亞洲，香港仍是最自由經濟體系，稅制簡單、法制健全，投資環境仍是最理想。」
辣招損投資意慾 無助增供應
對於本年樓市走勢，市場憂慮資金流走或加息令樓價跌，他則認為，「先講息口，教科書的講法，是息口升樓價跌，我認為對香港不適用，過往息口升樓價也會升，始終香港地方太細。香港樓市的特色，是氣氛主導，而樓價與通脹關係較高，息口不是最關鍵因素。資金方面，亞洲始終屬高增長地區，仍吸引資金。」
對於樓市辣招，他謂實質作用不大，「印花稅絕對解決不了住屋問題，是以前政府沒供應，我相信只是短暫措施。何況起樓也只是想增加供應，政府辣招卻打壓財團的投資興趣。」
投資方向上，他指會留意半山或南區的豪宅、超級豪宅項目，優質段需求較大。商業項目方面，他認為金融機構沒有擴充令商廈吸引力減，首選仍是零售物業。
翻新麗港城換租戶 回報4.5厘
另外，2012年所購入的觀塘麗港城商場，經過一輪翻新後，料本年推出市場標售，「我們花了好多心血作租戶重組，了解住客需要後，放棄部分貴租客換上民生行業，令人流增加，現時回報率達4.5厘。」
撰文:梁建國