2014-03-03
經濟日報
已有近3年未賣地的九龍塘，下年度賣地計劃將有新供應，兩幅位於筆架山的低密度住宅地，估值合共近100億元，其中以大窩坪延坪道用地規模較大，樓面面積達88萬平方呎。
兩幅九龍塘筆架山低密度住宅用地，地積比率只有約1.01倍及3.35倍，其中以大窩坪延坪道用地規模較大。
延坪道地 估最高88億
大窩坪延坪道地位帝景居1座西北面，地盤面積26.26萬平方呎，地積比率3.35倍，總可建樓面面積達88萬平方呎，屬區內近10年來規模最大的住宅用地，主水平基準之上210米。
上述地皮位置較遠離龍翔道，故所面對的噪音問題不大，而且地盤被翠綠的植物包圍，故即使項目規模較大，業界估值仍然樂觀，估計樓面呎價介乎7,000至1萬元，總值約61.6億至88億元。
同區另一幅豪宅用地，即筆架山龍翔道用地（前臨時房屋區），則位於畢架山花園2座及4座東面，鄰近豐力樓，地盤鄰近龍翔道，故噪音問題較大。地盤面積近11.49萬平方呎，地積比率約1.01倍，總可建樓面面積近11.64萬平方呎。
由於地盤發展密度較低，故可以興建更多洋房或打造為純洋房項目，樓面呎價約9,500至1萬元，總值則約11.1億至11.6億元。而位於地盤的西南面地盤，則未獲納入新賣地計劃，估計會在2015年度才出售。
近山坡 建築成本料較高
不過，上述兩幅用地所屬的校網，並非九龍傳統的九龍城區及41名校網，而是深水埗區及40校網，故業界估值會比早年批出的九龍塘義德道地皮，所錄得的樓面呎價近1.66萬及近1.8萬元為低。另外，由於今次出售的兩幅地皮亦鄰近山坡，故建築成本亦會相對較高。
上述兩幅豪宅地，最快今年下半年推出招標，料可在2018年落成，估計最快可於明年年中以樓花出售。根據EPRC經濟地產庫資料顯示，大窩坪延坪道用地附近的帝景峰（帝景居），最近1年的實用成交呎價約1.2萬至2萬元。
另外，筆架山龍翔道地附近的畢架山花園，近1年實用呎價約9,300至1.3萬元。（系列一）
撰文:古廣榮
系列名:地皮尋寶系列