2016-04-05
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
樓市由去年第三季反覆回落，至今整體樓價跌逾一成。總結過去半年，昔日受追捧的細單位，變成跑輸豪宅，新界區細價樓屋苑樓價亦明顯回落。
股神巴菲特的金句是「只有在退潮時才知誰在裸泳」，若果套用在樓市之中，可以說在升市的時候，市區樓、新界樓、優質貨、劣質貨在熾熱的需求，追逐有限的供應下，雞犬升仙，只有跌市的時候，才看得出哪些屋苑抗跌力較強，哪些屋苑卻跑輸大市。
430呎以下單位 累跌11.2%
根據官方差估署數據顯示，私樓樓價由去年10月開始下跌，截至2月份連跌5個月，累積跌10.9%，當中近年走勢凌厲的中小型單位走勢較弱，累積跌幅11%，而且呈現面積愈細、跌得愈急的情況，實用面積少於430平方呎的細單位，跌幅達11.2%。
細單位樓價可以說是「升得急、跌更急」，過去樓價急升，是市場的樓價升值預期下，買家為「將貨就價」，湧入細單位市場所致形成「超買」的情況，當市場預期逆轉，才發現細單位未來的供應是最多，需求亦最受經濟放緩影響。
相比之下，豪宅樓價跌幅較為「溫和」，整體回落7.8%，較整體樓價回落幅度少3個百分點，原因有機會是豪宅供應較少、比較多內地客追捧、買家受經濟放緩衝擊較細等，亦有可能是豪宅近年升幅較細，泡沫程度較細價樓為低。
至於不同地區屋苑方面，中原研究部早前就港九新界合共16個屋苑，近半年的樓價變化作出統計，全線屋苑樓價下跌，跌幅介乎3.8%至18%不等。
若果比較同期中原編製的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），樓價指數下跌12.3%,16個屋苑當中大角嘴栢景灣、東涌藍天海岸及沙田第一城，跌幅介乎11.3%至13.1%，與整體走勢貼近，可以歸類為「與大市同步」的屋苑，而屬於「跑贏大市」有7個，港島、新界東及新界西各佔兩個，九龍區則有一個。
以灣仔尚翹峰、荔枝角美孚新邨、青衣盈翠半島及荃灣綠楊新邨4個屋苑的抗跌力最強，跌幅只有3.8%至6%，共通點是鐵路上蓋，或者鄰近鐵路站，亦比較貼近已有商業區，似乎交通方便仍然是港人買樓重要考慮。
市區大型屋苑 成跌市火車頭
屬「跑輸大市」則有6個屋苑，當中以鴨脷洲海怡半島、天水圍嘉湖山莊及馬鞍山新港城跌得最急，跌幅達17.2%至18%。中原研究部認為，情況反映經濟增長放緩，市民普遍看淡經濟前景，中產階層反應敏感，以致中產集中的市區大型屋苑，成為跌市火車頭。
值得一提的是，近年一手供應最多的區將軍澳，將軍澳中心/將軍澳豪庭實用呎價由去年9月的1.35萬元，下跌今年3月的1.17萬元，累積跌14%，亦屬於「跑輸大市」的類別，似乎亦反映連場新盤大戰的影響。