2015-06-10
經濟日報
政府大力增加供應帶動下，入伙新盤急增，下半年便有7,500單位入伙，而且集中月租約2萬元的租盤，料下半年中價租盤租金多下調。
交銀國際更指，今年以「交樓」計的實際供應達1.5萬伙，加上公營房屋落成增加，預計總房屋供應達3.5萬伙，是自2011年以來首次出現供應多於需求，預計會導致租金出現調整。
本報統計，下半年入伙的大型新盤，多集中於第4季，合共提供7,511伙，包括緻藍天（1,648伙）、昇薈（1,419伙）以及灣仔囍滙2期（1,096伙），而第3季最大盤只有大埔白石角逸瓏灣I、II（合共1,091伙）。
值得留意的是，按照現時同區二手屋苑租盤作估算，預料下半年入伙的新盤普遍月租在2萬元以上。例如剛推售的緻藍天，全屬3、4房大單位，最細的3房680平方呎，以同區呎租25元作推盤，估計入場費亦要1.7萬元以上，料絕大部分的租盤叫價在2萬元以上。
交銀國際：樓市供過於求
值得一提，除了有新盤入伙，市場上尚有一些「舊貨」未清。美聯物業高級營業經理林載發表示，入伙約1個月的荃灣環宇海灣（1,717伙），雖然已錄得60宗成交，但現時市場上仍有170個租盤，2房月租由1.65萬元起，3房平均價約2.2萬元。他估計，積存的租盤仍要2至3個月時間消化，意味這類入伙不久的租盤，要與未來數月入伙新租盤競爭，2至3萬元的租盤選擇多，這類租盤租金難免有壓力。
過去幾年都睇好樓市的交銀國際，去年底「轉軚」開始看淡樓市，該行研究部聯席董事劉雅瀚指，今年供求關係改變，以「交樓」計的實際供需應達1.5萬伙，加上公營房屋落成增加，預計總房屋供應達3.5萬伙，是自2011年以來首次出現供應多於需求，預計會導致租金出現調整。
據該行統計，今年內交樓的大型新盤，包括環宇海灣、東涌昇薈、元朗溱柏（1,620伙，已入伙）等，當中今年首季及第4季均是高峰期，預計不少投資者在收樓後將放租，大量租盤湧現拖累同區租金水平。
新盤區二手租金 或跌1成
劉雅瀚補充，受樓盤入伙進度減慢，以及股市上升帶來的財富效應影響，租金下跌將延至第3季出現，「無論港九、新界全線均有逾千伙的屋苑入伙，即使以3成投資者比例計算，每個屋苑所涉及的租盤達幾百個，不同業主互相博弈以至進行減租。」
與此同時，入伙新盤所帶來的大量租盤亦會與同區二手盤競爭，劉氏估計，有大型新盤入伙地區租金或跌1成，而整體二手租金則跌5%，加上投資者對投資回報的要求增加、美國加息等因素，有機會拖累樓價下跌最多2成。（系列三之三•完）
撰文:梁振鋒、余敏欽
系列名:租務旺季系列