2015-09-21
明報
自7月股災以來，股市起伏不定，樓市亦受影響。縱觀近日全港各大新盤，據本報統計，本月截至18日為止，共錄33宗撻訂。適逢下周一（28日）便是佔中一周年，回顧去年佔中首20天，各主要新盤亦只錄9宗撻訂，是次撻訂宗數遠較佔中所錄得的高2.5倍，殺訂金額更衝破佔中時錄得逾934萬元紀錄，高見1082萬元。有學者表示，頻錄殺訂的新盤以長樓花期的細價樓為主，客源多為實力較弱的買家，因此當市况轉差時，便較易出現撻訂潮。
是次錄得撻訂的新盤共有9個，其中5個均屬「細價樓」項目，包括九建（0034）紅磡環海•東岸、宏基資本（2288）佐敦匯萃、恒地（0012）西灣河柏匯、長沙灣曉悅及遠展（0035）黃大仙鑽嶺。事實上，不論在殺訂宗數或是金額，五盤分別各佔期內總數約六成及逾四成，比例可謂十分之高。值得注意的是，這些項目皆主打「迷你」單位，最細一伙面積僅介乎187方呎至210方呎，入場樓價大多只為400萬元以下。
撻訂多屬不足400萬單位
縱觀五盤，以九建紅磡環海•東岸錄11宗撻訂最多，佔期內總數逾三成；遭發展商沒收訂金則約255萬元，佔9個新盤總殺訂金額約24%，堪稱「一手撻訂王」。而且所涉單位全為實用介乎197方呎至362方呎的細單位，平均成交樓價只約400餘萬元。
為了吸客，發展商更透過旗下財務公司提供高達35％二按，連同銀行一按，共提供高達95%按揭安排。結果項目除了錄得不少上車客入市，更有逾四成半買家為投資者。不過，項目樓花期長約3年，較一般新盤只約年多樓花期長一倍，若樓市出現不明朗因素，買家所承擔風險變相提高。
財仔承做按揭 火上加油
事實上，自股災之後，負面經濟消息一直多於正面，即使環海•東岸的單位樓價不高，但購買首批最廉一伙（1b座5樓H室）的買家亦選擇離場，以成交價296萬元計，預料買家遭殺訂15萬元。
此外，撻訂數目僅次於環海•東岸的遠展黃大仙鑽嶺，樓花期同樣長約3年，雖然單位樓價同樣「細粒」，但亦連錄4宗撻訂，估計發展商已殺訂逾100萬元，已夠付該盤的入場單位的三成樓價。
事實上，除了細價樓以外，本月亦有不少大銀碼的新盤繼續錄得成交，例如信置（0083）大埔逸瓏灣II、新地（0016）何文田天鑄及長實地產（1113）紅磡維港•星岸等。雖然上述新盤每伙成交價動輒也逾2000萬元，部分更高近6000萬元，卻未聞撻訂，成交表現與細價樓大相逕庭，相信與涉及較大額的訂金有關。
細價樓訂金少 買家易撻訂
經濟學者關焯照認為，由於細價樓的買家財力較弱，其所承做的按揭比例往往較豪宅買家為高。他直言，樓價總額只有數百萬，還要「借到盡」買樓，若樓市一旦轉勢，單位隨時變負資產，因此這批買家的信心最易動搖，率先「撻訂離場」。相反，大碼物業的買家已有一定的經濟實力，而且萬一撻訂，賠償金額起碼逾100萬元，損失較為慘重，因此不容易撻訂。
分析員：經濟轉差撻訂潮或持續
另資深地產分析員温天納則認為，由於細價樓盤有較多投資者買家，因此當市况轉差時，便較易出現撻訂潮。他續稱，樓市撻訂乃股災後反應，大圍經濟轉差才是頻現撻訂的主因。
與此相較之下，美國加息反而對樓市影響不大。美國聯儲局議息，令加息再度成為城中熱話，但始終已說多時，市民早有心理準備。不過，若本港經濟進一步轉差，撻訂個案將會持續出現，而樓市亦將會步入調整期。