2014-02-28
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
為何是博到盡？
因為按揭貸款在今年1月份剛剛出現雙高的情況，一是平均貸款額創歷史新高，達298萬元、另一是貸款年期亦平了歷史高位25.5年或306個月。
上月平均貸款額298萬 創新高
換言之，代表按揭申請人借得「大」，金額上升。借得「長」，極長的還款年期，原因當然是樓價仍然高企，要買入單位，被迫要多借錢，而為了應付按揭，拖長年期的其中一個效果是降低每月的供款額，可能純粹是生活上各類開銷大，把每月供款壓低一點；又或者是為應付加3厘的壓力測試，不得不延長年期。
這兩個數字加起來有何意義？
298萬元貸款額、年期25.5年、利率2.25%計算，每月供款12,807元，過去以不超出家庭月入五成計算，月入2.5萬至2.6萬元可以應付。但現時銀行有加3%的壓力測試，利率調整至5.25%，每月供款升至17,689元，這個款額不能超過家庭月入的六成，這筆貸款的月入要求升至3萬元左右的水平。
如何博盡？
如果不延長年期，要取得這個貸款額的月入要求會更高，若以一般20年按揭計算，298萬元2.25%利息，月供是15,431元，而要通過5.25%的銀行壓力測試，月供升至20,081元，而若佔收入六成，這筆貸款月入要求將上升至3.4萬元左右。
為減供樓負擔 延長還款年期
換言之，可以作這樣的假設，原則上月入3.4萬元，花20年供樓才能負擔買入某個單位，一位月入3萬元的買家為了搶入借按揭，於是採用較長的年期，便符合資格。這種情況是博到盡！？當然，一般隨着薪金向上調整，按揭月供應該是愈來愈輕鬆。
另外，亦可以視為權宜之計，暫時為成功買入博盡，而大部分人亦不會供樓供盡25年，有提早還款、有提早換樓等等。
為何與一手有關？
根據金管局住宅按揭調查數據顯示，今年1月份新取用按揭貸款錄得4,117宗，與去年12月份的4,478宗比較下跌8.1%，涉及金額減少6.2%至112.97億元。
新樓貸款金額 按月急增53%
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，新批按揭當中，涉及一手物業按揭貸款金額按月急增53%至60.29億元，發展商加推及增加優惠促銷奏效，一手比例持續上升，其貸款金額佔比例更由去年7月份不足一成，上升至今年1月份的三成半，並創04年2月後新高。
中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指出，2014年1月份接連多個大型新盤登場，帶動按揭巿道向好。
由於一手物業涉及銀碼較高，推動平均貸款額升至298萬元，創下歷史新高。貸款額增加之下，不少客戶延長還款年期減低每月還款額，以減輕供樓負擔，造就新批按揭平均貸款合約年期延長至306個月（25.5年），與紀錄上最長相同。按揭比率亦同樣由去年12月份的54.1%，增至1月份的55.3%。