2015-06-08
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
去年伊波拉肆虐，曾經輕微觸動港人的神經，近日南韓爆發新沙士，港人的警戒心又再大幅提高，因為是「沙士」之名、因為是港人熱愛的旅遊點南韓，兩地人的交流相當頻繁、因為南韓未出現控疫之勢……
翻查當年沙士的資料顯示，2002年12月底，廣東民間出現了致命怪病的傳言。2003年2月21日，一名染病的廣州中山大學退休教授來港，並入住旺角京華國際酒店911號房，有關病毒正式進入本港。至同年6月12日起香港再未有新增個案，並終在6月23日從疫區名單中除名，持續近7個月，疫潮告一段落。
其間樓市的情況又如何？
去年伊波拉在非洲爆發時，唐榮曾撰文指出2003年沙士期的情況，當時資料仍然適用，土地註冊處的收據，2003年沙士期間，可以說是樓市的最後一擊，樓宇成交量及樓價均雙雙下跌，但當從疫區中除名後，樓市亦走出自1997年金融風暴後的持續下滑期。
不敢亂上街 致睇樓活動停頓
疫症對樓市最大的影響應該是睇樓活動停頓，無論是二手買家不願到處亂晃、賣家亦怕別人把病毒帶進家門、一手售樓處又怕是公眾聚集的地方，當這些活動大幅減少，成交亦自然急跌。
附圖看到，2003年1月（約反映2002年12月）住宅的成交量有6,187宗，但到2月急跌至3,649宗，成交量大減41%，整個沙士肆虐期均在低位徘徊，但7月（反映6月實際市況）已開始反彈，反映疫潮轉淡成交回升，亦上升至同年1月時，整體物業交易7,000宗以上水平。另外，若比較整體樓市交易與住宅部分，住宅受到的影響顯然較深，因為從附圖可見，包括一二手住宅的交投在疾病爆發時的1月，亦即附圖2月的數據，住宅成交量的跌幅達41%，較整體的37%為高。換言之，住宅因屬賣方的起居生活所在，更是謝絕睇樓，成交收縮的情況更明顯。
成交量減，樓價亦無可避免受壓，差餉物業估價署的價格指數，沙士爆發的半年左右，樓價跌幅約為9%左右，同樣在疫潮過後，樓價在該年8月，已經微升至58.6點，同年12月，已升穿1月疫潮發生初時的價位。
港人有經驗 料無恐慌性拋售
可以這樣說，疫症對樓市一定有影響，價量齊跌，最終要看疫潮持續的時間。是否傳入香港、是否在社區爆發都是關鍵因素。另有一點要注意的是，2003年疫症爆發時，香港樓市正處於谷底，俗語說是「臨尾踩一腳」，亦促使樓市快速觸底，藉疫症離去反彈。若這次新沙士於近期傳港，香港樓市的處境有所不同，發生在樓價的歷史高位期，有何反應？
成交量進一步萎縮是必然的，不過，經歷了上次沙士期，香港人有了經驗，估計不會出現恐慌性拋售，除出現個別低價成交外，相信將是市場極度淡靜，買賣雙方守到疫潮後，再謀變化的局面。
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