2015-09-18
經濟日報
「只聞樓梯響，不見人下來」，「息魔」是否已經正式來臨，美國展開加息周期已差不多傳足兩年，最終聯儲局會否正式加息，香港時間今日凌晨就會正式揭盅。
加息與否亦已成為本周環球市場的焦點，因為自2008年金融海嘯以來，量化寬鬆時代已長達7年。
業主屏息 靜待美議息
因聯繫滙率的機制下，若美國加息，香港銀行大多會跟隨調高息率，因此加息不加息，亦自然成為全港百多萬名私人住宅單位業主屏息靜待的消息，始終加息會增加業主的供樓負擔，對樓價亦難免會有影響。
好多人問我，加息對樓市會有多大影響，是否愈遲加息對樓市愈有利。老實一句，筆者反而認為，愈早加息愈好。事實上，市場對於加息已有充足的心理準備，幾時加息未必是市場最關心，市場最關注反而是加息後的經濟數據表現，相反如果遲遲未加息，反而會對市場帶來更多不明朗因素。
美3次加息 幅度約3厘
再者如果翻查過去25年紀錄，其間美國合共錄得3次的加息周期，分別是1994至1995年、1999至2000年及2004至2006年，每次加息期介乎2至3年不等；而期間本港最優惠利率亦有跟隨，加息幅度介乎1.25厘至3厘。以此推論，預期新一輪加息周期會維持2年左右，而幅度亦約為2至3厘左右。
設壓測 買樓準備充足
至於加息下的樓市變化，在過去加息周期下，整體本地樓價亦有升有跌，在1994、1995年及1999、2000年的兩次加息期，其間樓價出現窄幅上落，最大跌幅亦只有一成，相反在最近一次的加息周期，在2004至2006年美國連續17次加息，本地銀行在期間累積加息3厘，不過期間樓價卻在低位輾轉上升，樓價累積上升兩成半。
對於本港不少業主來說，加息早已經是預料中事，亦已做足準備，原因是自2010年8月開始，所有入市買家在承造按揭時，均必須接受銀行按揭還款能力的壓力測試。2013年2月開始金管局更進一步收緊按揭，由原先假設加息2厘調升至3厘。換言之，即使日後銀行累積加息3厘，買家仍然有足夠能力應付。
美息口 指導全球走向
其實這幾年間，金管局一再收緊銀行按揭下，近年入市買家均屬於具實力的用家以至換樓客，他們對於加息早有預期，亦已做足心理準備，相信只要今次加息不會超出2至3厘的壓力測試水平，對於本地供樓人士是可以承擔的水平，樓市仍然是健康發展。
相反大家最關心是加息後，整體環球經濟的反應，始終美國作為全球最主要的金融體系，美國息口變化，對整體全球經濟走向有一定的指導作用。