2014-02-27
明報
【明報專訊】香港不少人因沒有樓而煩惱，也有人因供樓承受重大的財務及心理壓力。香港財務策劃師學會會長趙小寶就認為，考慮是否買樓，要先認清買樓的目：是自住、投資，還是當作累積資產？然後才能做好財務策劃，慢慢達到目標。
趙小寶指出，香港人買樓，大部分作自住，投資比例較低；但其實，若是自住，租樓已可解決；一般人認為自住便要買樓，很多時是將目的混淆了：他們是希望透過買樓，滿足其擁有資產或以實物方式累積財富的目的，「香港人和中國人喜歡買樓自住，但外國人也要住樓，他們卻大多選擇租樓，因租樓可更自由，可在租約完後搬往更新和更好的樓宇，也不用怕買了樓後物業變舊等。當然，不買樓也要承受會加租的風險」。
趙小寶認為，若以為買樓可以發達，又或樓宇一定會升值，這便屬於投資行為，「樓價可升可跌，買樓投資，便要有承受風險的心理和財政準備，更要知道，樓價不一定只升不跌」。
買樓未必自住 出租回報或更好
他指出﹕「很多人將自住和投資混淆，其實在財務策劃的角度看，可以一邊租樓住，同時又買樓投資。比方說，一定要住市區方便上班又買不起市區樓，可以租市區樓住，同時有閒錢可買郊區樓收租和博升值，又或相反， 比如在郊區上班，但有財力可買市區樓投資，那市區的租金收入，隨時蓋過郊區自住樓的租金支出，還有餘錢落袋。」
「當然，也有人認為住在自置居所的感覺更實在，更有長遠性。這是個人的選擇，而更有人會買股收息，用收到的股息去交租，即是租樓解決自住需要，卻投資其他項目去達成財務目標。」他補充。
買盈富領匯儲首期 對冲樓價波動
趙認為，如果要買樓，自然要先儲足夠首期，這便要訂立目標和透過財務策劃去完成目標，「現在年輕人嘆買樓難，但香港數十年來都是不容易買樓的，如真的想買樓，便要訂立儲蓄和投資目標，以累積首期，這便可能要改變消費模式，比如減少去高檔食肆，或少換新款電話。而若怕樓價升得快過儲蓄，便可能要加強投資的知識，冒較高的風險，加快投資金額的增長速度」。
「一般而言，若透過投資儲首期，可假定一個地方的經濟與樓市表現有某程度的掛鈎，例如計劃儲首期買香港樓，便可考慮盈富基金（2800）或領匯（0823），因香港經濟增長推升樓價，那買入持有盈富、領匯也會受惠，對冲儲首期時樓價上升的『風險』 ，而當香港經濟變差令盈富或領匯受壓，樓價也可下調，同樣突顯有關投資的對冲樓價作用。」
炒樓風險高 莫只看成功者
他又指出，很多香港人有錢便買樓，買完一間又一間，「卻忽略了資產過於集中，沒想到要分散風險的問題。要知道，物業屬低流通性的投資工具，如經濟環境惡劣時又碰上失業要被迫賣樓，便可能賤價出售物業或甚至可能斷供，所以如擁有多間物業，趁樓價高時減持套現，將套現放在其他投資工具，一來可分散風險，二來增加了資產套現的流通性，屬值得考慮。不過，喜歡買樓的人多是較保守和不喜歡改變的，要說服他們投資改動也不容易」。
他續稱：「很多人看到一些富豪靠買賣物業發達，其實都是看到事後的結果。因買賣『磚頭』 發達，多是要透過高槓桿，這便要冒上風險。過去數十年的樓市大浪，其實將不少炒家淹沒了，我們不能只看到成功的例子，卻忽略了被淘汰的人！」
明報記者 陸振球
攝影 黃志東