2015-06-05
經濟日報
青衣長安邨綠表公屋王因估價不足而撻訂，引起市場頗大回響，原來綠表公屋市場的估價運作相對遲緩，估價結果頗為參差。業界人士奉勸準買家，入市前宜做足風險評估。
青衣長安邨綠表公屋王撻訂後，本報抽取近期造價較高的5個公屋單位，交由不同銀行進行估價，暫時只有兩家中型銀行回覆，其中一家表示，全部估足價，包括上述青衣長安邨安海樓高層19室，上月中以335萬元易手，較同類單位高出24%，一度創全港綠表公屋造價最高錄，但該銀行仍然表示可以估足價。
李鄭屋邨估值差價57萬
另一間中型銀行的估價則值320萬元，與成交價相差15萬元，差幅4%。不過，該銀行表示若有真的買賣合約，可以追價估足。
估價結果最差強人意的是，長沙灣李鄭屋邨一個428呎的單位，買家4月份以267萬元接貨，但昨日銀行估價僅值210萬元，差價高達57萬元，差幅21%，是5個單位中估價差幅最大的個案。
其次，鴨脷洲利東邨東昇樓一個490呎的單位，業主去年9月以288萬元購入，經過近半年時間，銀行估價僅值270萬元，差幅6.3%。
入市前 參考同屋苑最新造價
除了估價結果參差外，銀行對公屋單位估價的速度也令人擔憂。本報於周二把相關單位面積及造價等資料，交予6間銀行進行估價，但直至截稿前，僅得兩間完成估價工序。相對私樓而言，準買家可以在網上估價，即使是單幢樓，銀行估價也可以即日回覆，故公屋買家宜多加留意。
不過，中原按揭董事總經理王美鳳指出，雖然銀行的估價參差，但總算有銀行表示估足價，所以準買家不用太過擔心。至於估價速度，王氏認為，公屋始終屬於小眾市場，銀行的參考數據不多，故估價時間較長。若準買家急於入市，不妨參考同屋苑的最新造價，若心儀單位造價比市價高出很多，則準買家要注意風險。
另一方面，近期公屋造價升幅的確令人咋舌，有藍田綠表公屋，兩年內急升4倍。
市場消息透露，藍田德田邨德敬樓低層4室，實用面積230平方呎，剛以綠表價76.8萬元（未補地價）易手，呎價約3,339元，屬於市價水平。
值得留意的是，原業主於2013年4月，以綠表價15.9萬元購入，持貨兩年帳面獲利60.9萬元，期內升幅3.8倍。
因業主持貨不足3年，是次易手須繳交10%額外印花稅，即約7.68萬元，扣除相關費用，賣方仍獲利53萬元離場。
撰文:黎煥成