2015-06-04
明報
【明報專訊】對樓市後市最敏感的行業，相信莫過於物業按揭借貸機構。環球信貸（1669）今年4月時率先將豪宅、新界區細價樓及商舖的估值調低5％至20％，該公司主席兼執行董事王瑤接受訪問時解釋，這除了因為公司認為甲級寫字樓仍有升值空間外，覺得其他相關物業前景須更為審慎，因此作出風險控制措施，她又表示雖然主要從事物業借貸，但絕不鼓勵客人向非銀行的財務機構借錢做首期，因為息口高，他們一定還不起。
王瑤昨在股東會上表示，她估計今年樓市下調機會比上升機會大， 但不會有很大的下調幅度，因為預料美國將於第4季才開始加息，本港亦較少出現過度槓桿的情况。王接受訪問時承認，香港樓價確是偏高，只有甲級寫字樓仍可看好，因為股市暢旺和金融機構需要擴張，她的公司租用的中環環球大廈，也要加租約20％。
只有甲級寫字樓可看好
「因看淡樓市，所以客人以物業作按揭融資，除了甲級寫字樓外，我們都將估值調低5％至20％，藉以控制借貸風險。」她又表示，公司借出的按揭貸款，一按利息約13厘，平均借貸額約300萬元，二按可達22厘，平均借貨額則約200萬元，批出的貸款及還款期一般都短於一年，用途只合客人因生意業務所需作周轉用途，如借用這種遠高於銀行息率的貸款買樓，「可能第一個月也還不起，我們也不會借。」
風險極高 不建議按樓炒股
近期股市熾熱，有按揭中介機構宣傳可按樓炒股。對此，王瑤稱她個人覺得投資股市風險高，很容易血本無歸，所以除非是專業投資者，也不鼓勵業主按樓炒股。
「我們的角色，是讓擁有物業的中小企，能在銀行體系以外較易藉物業按揭作融資周轉。我們並不希望客人供不起而收去他們的物業，所以審批借貸除了會利用調節物業的估值來把關，也會做足壓力測試，一旦客戶因斷供而要將物業拍賣抵債，也要讓三家獨立測計師先做估值，拍賣售出的價錢不可低於平均的估值，否則賤賣了物業來抵債，也可能會被客戶起訴。」
既然業務與樓市表現掛鈎，那一旦樓市如1997年後出現大幅調整，會否造成危機？「除非樓價一年內大跌四至五成，才會有影響。因我們主要做短期借貸，且一般只會提供物業估值七成以下的融資，有時可能只借估值的一半，所以舉例如樓價連跌5年，每年跌一成，但客戶已在一年後還清款項，不會對抵押的資產構成影響。」
「財仔」按揭比例小 樓市不會爆煲
至於有指不少物業透過「財仔」承做二按、三四按，甚至更多重的按揭，會否成為樓市可能「爆煲」的隱憂？「根據我們的統計，同業提供的按揭貸款總額只是150億元左右，佔包括銀行的物業總按揭貸款約1萬億元的1.5％，比例這樣小，應難以造成爆煲局面。」
至於有傳媒報道指不少居屋業主有向「財仔」借錢，以致屋契被押注在土地註冊處。王瑤指有關借貸登記，其實「財仔」難以按此收樓，作用只是向借貸人加重如不還款的心理壓力，以給讓其他財務機構知曉知道有關居屋業主已有借貸，可避免在不知情上借上加借而已。
明報記者 陸振球、蔡浩儀