2014-01-07
經濟日報
即使要減價賣樓，發展商寧願推折扣優惠，也要保住面價，背後有兩大原因。一，優惠可因應銷情調整，比起調整定價更易控制；二，可減弱二手業主跟隨劈價搶客的意慾。
較調整定價易控制
一手樓的「減辣」優惠幾乎已經成為推盤的常規做法，但過去數月推售的新盤，除「減辣」優惠之外，發展商同時推出其他五花八門的折扣，買家符合某些條件即可享有，包括在指定日期內簽署臨約、會員優惠等。
很多時候，這些樓價折扣都被分拆成4至5項或以上，其目的相信是要在提供優惠之餘，也希望保住定價水平，背後的原因就是方便調節最終售價。
當一個新盤的總折扣被分拆成多項優惠時，假如市況好轉，發展商可以收起其中1項、甚至多項優惠，輕易地控制整批單位的可套現範圍，比起純粹調整單位定價更快捷。
特別是一些要求買家在指定日期內簽約才可享有的優惠，就更加會隨着時間過去而自動取消，但倘若有需要，又可以延長優惠期，「進可攻，退可守。」
減弱二手劈價意慾
另外，亦有業界人士認為，將優惠取代直接調低單位定價，是一種針對二手業主的策略。尤其是印花稅津貼，某些樓盤會提供全數的雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）或買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）津貼，優惠額最高可相當於樓價的8.5%或15%。
以近期的二手市況來看，這個折扣率，幾乎是絕大部分二手業主都不願意透過減價來與之抗衡的水平。只要同區的二手業主不願意跟隨減價放售，發展商便可以成功吸納一些有特別稅額支出的買家。
更值得注意的是，上述的情況多數都發生在豪宅新盤上，豪宅業主本身持貨力強勁，甚少有急於套現而劈價賣樓情況；剛好大部分豪宅買家又喜以公司名義買樓，或者本身須付其他特別稅項等，於是發展商的優惠，便與這種買家一拍即合。
撰文:呂勁康
系列名:2014樓市前瞻系列